Новостройки у воды в Москве 2026: рейтинг ЖК, цены, инвестиционный гид

Портленд — Печатники, от 575 300 ₽/м²

Проект компании FORMA на первой линии в Печатниках, м. Печатники — около 15–20 минут пешком, до Садового кольца 20 минут на машине по Волгоградскому проспекту. Архитектура британского бюро CIE, авторов башен в Лондоне и Дубае; благоустройство набережной проектировало голландское West 8 — то же бюро, что делало парк «Зарядье». Первая очередь введена в эксплуатацию 3 февраля 2026 года, ключи во второй очереди застройщик обещает до 30 сентября 2028 года. Видовые квартиры на 8–15 этажах: панорама на излучину реки и Москва-Сити вдали, окна в пол от 2,7 метра. Квартиры от 24,3 м², в каталоге 144 лота, самый доступный лот — студия 25,1 м²; планировки и актуальные цены пришлём по запросу. На старте продаж корпуса цена ниже цены ввода на 20–25% — самый доступный способ зайти в первую линию Москвы-реки.

Подробнее о проекте Портленд

Шагал — ЗИЛ, от 575 331 ₽/м²

Проект «Эталона» на набережной Марка Шагала, бывшая территория завода ЗИЛ. Сам «Эталон» указывает у проекта станцию Технопарк (etalongroup.ru, 7 сентября 2026 года), но к корпусам на набережной Марка Шагала ближе ЗИЛ (МЦК) — около 13–15 минут пешком, 1,1 километра; до Автозаводской около 2 километров, до Кремля 6 километров. Ключевая ценность — 5,5 километра новой набережной с велодорожками, спусками к воде и причалами речного транспорта: с 2023 года по Москве-реке ходят электросуда, остановка в пешей доступности. Видовые квартиры в корпусах вдоль реки на 12–18 этажах: панорама на воду и Даниловский парк. Инфраструктура квартала уже работает — Artplay, рестораны, школа и два детских сада. Сдача корпусов у воды — IV квартал 2028.

Гранд Фили — Филёвский Парк, от 783 040 ₽/м²

27-этажная башня на первой линии в Филёвском Парке, м. Фили — около 10 минут пешком, до Сити 12 минут на машине. Камерный формат: 244 квартиры, включая 3 пентхауса на последнем, 27-м этаже, — так проект описывает сайт девелопера Granard, проверено 7 сентября 2026 года, а квартиры с террасами в Москве в таких башнях встречаются редко — для башни такой высоты это малая плотность, в среднем девять квартир на этаж. Видовые квартиры начинаются с 15 этажа: с этой отметки открывается сразу три плана — излучина Москвы-реки, зелень Филёвского парка и панорама на запад с закатами. Ниже 15 этажа вид частично перекрывают деревья набережной. Квартиры от 39 м², потолки 3,2 метра, подземный паркинг. Сдача — II квартал 2029, поэтому цена сегодня примерно на 15% ниже той, что будет в 2027 году.

Бадаевский — Дорогомилово, от 1 406 415 ₽/м² по западной ленте

Элитный проект Capital Group на месте исторического Бадаевского пивоваренного завода, м. Киевская — около 10 минут пешком, 0,8 километра; до Кутузовской 1,8 километра, до Сити 10 минут на машине. Архитектура швейцарского бюро Herzog & de Meuron, авторов лондонского Tate Modern и пекинского стадиона «Птичье гнездо». Главное решение — жилые корпуса подняты на колонны высотой 35 метров: под домом остаётся открытый парк с выходом к набережной, а сквозные видовые перспективы на Москву-реку не перекрываются нижними этажами. Лобби спроектировано как арт-пространство. Исторические корпуса завода реставрируются под общественную функцию. Оговорка к цене: стоимость сайт ЖК показывает только по западной ленте — 116 лотов из 372, по восточной стоит «цена по запросу», так что 1 406 415 ₽/м² — минимум среди опубликованных. Квартиры от 55,1 м², по западной ленте застройщик обещает ключи в 2026 году без указания квартала: 19 августа 2026 года он сообщил, что первый этап достроен и Мосгосстройнадзор оформил заключение о соответствии, часть видовых квартир уже раскуплена.

Коллекция Лужники — Хамовники, от 1 412 092 ₽/м²

Двенадцать корпусов на Лужнецкой набережной, м. Лужники (МЦК) — около 10–12 минут пешком, 0,9 километра. Расположение уникально тем, что участок стоит на излучине: видовые квартиры на 10–20 этажах получают панораму почти на 270° — стадион «Лужники», река в двух направлениях и Воробьёвы горы. Отдельная ценность — противоположный берег занимает Нескучный сад, особо охраняемая природная территория: застроить его нельзя по закону, панорама гарантированно сохранится. Сдача идёт очередями: на сайте застройщика указаны IV квартал 2026 и IV квартал 2027, а в реестре ЕИСЖС на наш.дом.рф все четыре объекта проекта числятся строящимися, с вводом со II по IV квартал 2027 года. Сроки по корпусам различаются — при выборе квартиры это нужно проверять отдельно. Рядом Новодевичий монастырь и набережная для пробежек.

Саввинская 27 — Хамовники, расчётно от 2 507 766 ₽/м²

Самый дорогой метр в подборке и самый камерный формат: один шестиэтажный корпус на Саввинской набережной, м. Спортивная — около 12 минут пешком. Лоты здесь — апартаменты: по проекту 83–346 м², в продаже 81,5–338,6 м², то есть проект изначально рассчитан на семейный сценарий, а не на инвестиционные студии. Важно: юридически это апартаменты, а не квартиры, — без постоянной регистрации и с повышенным налогом на имущество. Малая этажность здесь даёт неочевидное преимущество: низкий корпус стоит ниже уровня шумового потока набережной, поэтому в квартирах тихо — на верхних этажах высотных домов у воды такого эффекта нет. Видовые квартиры на 4–6 этажах смотрят на реку и купола Новодевичьего монастыря. Сайт застройщика показывает только минимум по проекту — «от 249,4 млн ₽», а на карточках лотов стоит «Стоимость уточняйте у менеджера»; 2 507 766 ₽/м² посчитаны по прайсу лота 133,5 м² (level.ru, 7 сентября 2026 года), а цену апартамента уточним для вас. Дом введён в эксплуатацию: разрешение на ввод № 77-01-013172-2026 от 15 мая 2026 года, данные ЕИСЖС наш.дом.рф. Сроки передачи ключей застройщик не публикует — их уточняйте в офисе продаж.

Остров — Мневниковская пойма, от 589 000 ₽/м²

Проект «Донстроя» на 100 гектарах Мневниковской поймы, м. Терехово — около 10–15 минут пешком. Одна из самых низких цен входа в водный проект Москвы. Особенность локации в том, что участок с трёх сторон окружён водой: Москва-река и внутренние протоки, а напротив — Серебряный Бор, особо охраняемая природная территория без права застройки. Видовые квартиры получают панораму на реку и заповедный лес одновременно. Масштаб проекта — это и плюс, и минус: внутри строится собственная инфраструктура со школами, садами и набережной, но стройка идёт очередями до 2029 года, и первые жители несколько лет живут рядом со стройплощадкой. Для инвестиций логичнее брать корпуса поздних очередей.

Сити Бэй — Спасский затон, от 367 428 ₽/м²

Проект MR Group на Спасском затоне в Покровском-Стрешневе, МЦД Трикотажная — 4 минуты пешком. В продаже 20 корпусов и 846 квартир, комплекс сдаётся частями и уже частично заселён: Индиан и Атлантик 1–2 сданы, Атлантик 3 — III квартал 2026, Норс 1–12 — I квартал 2027, Пасифик 1 и 4 — IV квартал 2029. Состав корпусов, их сроки и прайс сверены с каталогом квартир на mr-group.ru 7 сентября 2026 года: 367 428 ₽/м² — самый дешёвый прайсовый метр среди этих лотов, а в реестре наш.дом.рф последний корпус проекта стоит на IV квартал 2028 года. Ключевое отличие от речных проектов — затон представляет собой тихую гавань без течения и судоходства: вода стоит спокойная, на набережной нет шума от речного транспорта и волн. Набережная принадлежит комплексу и закрыта для транзитного движения — гуляют только жители, есть яхт-клуб и причал. Инфраструктура готова: школы, детские сады, магазины и фитнес внутри квартала. Рядом — Покровское-Стрешнево, крупный природный парк с усадьбой и родниками.

Подробнее о проекте Сити Бэй

Новая, 11 — Яуза, от 664 831 ₽/м²

Клубный дом на Яузе у Лефортовского парка, м. Электрозаводская — около 13 минут пешком; до Бауманской 1,4 километра, до Садового кольца 10 минут. Проект состоит из одного корпуса, поэтому соседей мало и двор действительно приватный. Яуза в этом месте разливается на 50–60 метров — для малой реки это редкость, вид получается «водный», а не «на канал». Напротив — Лефортовский парк с прудами XVIII века, объект культурного наследия: застройка противоположного берега исключена, панорама защищена статусом. Цены идут в широком диапазоне 664 831–1 500 000 ₽/м² в зависимости от этажа и вида, сдача — II квартал 2029 года. Локация исторически недооценена относительно Хамовников при сопоставимом качестве среды.

The LAKE — Свиблово, от 763 400 ₽/м²

Премиум-проект у Капустинского пруда рядом с Главным ботаническим садом, м. Свиблово — 4 минуты пешком, м. Ботанический сад — 11 минут. Дом сдан, квартиры продаются готовыми, поэтому вид можно оценить лично, а не по визуализации — редкая возможность для видовой покупки. Соседство определяет ценность: Ботанический сад площадью 331 гектар и парк «Свиблово» — заповедные территории, застройка которых невозможна. Видовые квартиры на 8–15 этажах смотрят на пруд и лесной массив; зимой из окон видно кроны, а не соседние корпуса. Для сдачи в аренду проект работает хорошо, но выбор закончился: у застройщика осталось 3 квартиры, все трёхкомнатные, 72,8 и 84,3 м². Ставку аренды он не публикует, а цену этих лотов мы называем по запросу.

Берег Столицы — Серебряный Бор, цена по запросу

Единственный в этой подборке проект вилл и таунхаусов с прямым выходом к воде: 8 гектаров в Серебряном Бору, участки от 196 м², собственный причал. Комплекс достроен целиком, и свободных таунхаусов в нём уже не осталось. Метро в шаговой доступности нет — формат подразумевает перемещение на машине, до Сити около 20 минут по Звенигородскому шоссе. Серебряный Бор — особо охраняемая природная территория с реликтовым сосновым бором и пляжами, поэтому и плотность застройки, и высотность здесь ограничены законом: соседний участок не превратится в высотку. В продаже 6 лотов: 5 вилл по 849 м² и резиденция 1852,6 м². Цены сайт застройщика в видимом тексте не показывает, поэтому по конкретной вилле проще заказать звонок брокера. По сути это загородный формат внутри города — среди водных новостроек нашей подборки прямых аналогов у него нет, что и объясняет уровень цены и низкую эластичность её к рыночным просадкам.