Новостройка или вторичка в 2026 году: 6 отличий
Разбираем, чем два рынка отличаются по деньгам: где работают льготные программы и рассрочка, а где остаётся рыночная ставка, и что даёт эскроу против готовности к заселению.
Новостройка или вторичка: две разные сделки
Выбирая между новостройкой и вторичкой, вы выбираете не возраст дома, а тип сделки. Новостройку продаёт застройщик: пока дом не введён в эксплуатацию — по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то есть вы оплачиваете ещё не построенную квартиру и получаете право требовать её передачи в срок. Вторичное жильё продаёт собственник, и чаще всего с другой стороны сделки стоит физическое лицо. От этого зависит почти всё, что важно покупателю:
- Кто подписывает договор. Застройщик или частное лицо со своей историей владения.
- Где лежат деньги до регистрации права. На счёте, к которому продавец не имеет доступа, или у продавца после расчёта.
- Какие программы кредитования доступны. Господдержка в 2026 году работает почти только на первичном рынке.
- Когда можно переехать. После ввода дома и акта или сразу после регистрации права.
- С какой даты идёт срок владения для налога. С полной оплаты по ДДУ или с регистрации права.
Квартира в пятилетнем доме, которую продаёт собственник, — вторичка. Готовый корпус, который застройщик ещё не распродал, — новостройка.
Ставки и программы: главная развилка 2026 года
Рыночная ипотека идёт за ключевой ставкой и почти не различает два рынка: разница держится в сотых долях процентного пункта. Разрыв создают не банки, а государственные программы.
Дешёвые деньги в 2026 году живут там, где работает господдержка, — на первичном рынке.
Что важно
Схемы «ставка 0,1% от застройщика» больше не работают. С 1 января 2025 года действует Стандарт защиты прав и интересов ипотечных заёмщиков Банка России, и он закрыл сразу три приёма: субсидированную ставку в обмен на завышенную цену квартиры, кешбэк в зачёт первого взноса и аккредитивные схемы. На первичном рынке остались государственные программы и рассрочка от застройщика.
Подбор под ваш бюджет
Расскажите, сколько готовы вложить и когда нужен переезд: пришлём подходящие варианты на первичном и вторичном рынке.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года
Главная программа первичного рынка с 1 октября 2026 года работает по новым правилам: единой ставки 6% больше нет, ставка и максимальная сумма кредита зависят от числа детей и от региона. Новые условия применяются к договорам, заключённым с 1 октября 2026 года, ранее выданные кредиты не пересчитываются.
| Детей в семье | Ставка в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях | Максимальная сумма кредита | Ставка в остальных регионах | Максимальная сумма кредита |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 12% | 12 000 000 рублей | 10% | 6 000 000 рублей |
| 2 | 10% | 15 000 000 рублей | 8% | 8 000 000 рублей |
| 3 | 8% | 18 000 000 рублей | 6% | 10 000 000 рублей |
| 4 | 6% | 18 000 000 рублей | 4% | 10 000 000 рублей |
| 5 и более | 4% | 18 000 000 рублей | 2% | 10 000 000 рублей |
Данные актуальны на октябрь 2026 года. Подробности о стоимости и доступных вариантах покупки — по запросу.
Остальные условия программы от региона не зависят:
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Льготную ставку субсидируют максимум 15 лет. Дальше платёж считается по условиям договора.
- Для своего дома ставка 6% сохранена. На строительство частного дома и покупку участка под него — независимо от числа детей и региона.
- Один льготный кредит на семью. С 1 февраля 2026 года оба супруга становятся созаёмщиками, и взять два отдельных льготных кредита на одну семью уже нельзя.
- Программа рассчитана до конца 2030 года.
Почему вторичка идёт по рыночной ставке
Семейная ипотека на вторичное жильё формально существует, но работает только в городах, где строится не более 2 многоквартирных домов. Перечень таких населённых пунктов ведёт ДОМ.РФ и обновляет его дважды в год, 1 января и 1 июля. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области в него не попадают по определению: строительство здесь несопоставимо с этим критерием. Там, где программа на вторичку всё-таки работает, требования предъявляют и к квартире, и к покупателю:
- Дом не старше 20 лет и не аварийный.
- Квартиру раньше не покупали по этой же программе.
- Продавец не связан с покупателем. Ни родством, ни общим бизнесом.
- Ребёнку не больше 6 лет включительно.
Для Москвы вывод простой: считайте по рыночной ставке, а господдержку из расчёта исключите. Остальные льготные программы столичной вторичке тоже не помогут.
IT-ипотека
На Москву и Санкт-Петербург не распространяется.
Дальневосточная и арктическая
Привязаны к своим территориям: жильё должно быть в этих регионах.
Сельская
Работает только в сельских населённых пунктах.
Расчёт платежа по программам
Посчитаем платёж по семейной ипотеке, по рыночной ставке и по рассрочке на конкретной квартире и сравним итоговые суммы.
Рассрочка от застройщика: альтернатива рыночной ставке
Рассрочка — не кредит, а график оплаты внутри договора с застройщиком: первый взнос, промежуточные платежи и остаток к согласованной дате. Банк в схеме не участвует, поэтому ключевая ставка на неё напрямую не влияет. На вторичном рынке такого инструмента практически нет: продавцу-физлицу деньги нужны целиком и сразу. Законодательство не регламентирует в рассрочке ничего из того, что обычно задаёт банк:
Длительность
Срок до полного расчёта определяет только договор.
Первоначальный взнос
Минимума по закону нет: размер первого платежа застройщик назначает сам.
Периодичность платежей
Может быть равномерным, а может сводиться к одному крупному платежу в конце.
Банк России неоднократно предупреждал о рисках такой схемы:
- Нет защиты заёмщика. Ни ипотечных каникул, ни реструктуризации по закону — в рассрочке этих инструментов не существует.
- Договор можно расторгнуть. По 214-ФЗ, закону о долевом строительстве, основанием становится просрочка более чем на 2 месяца либо нарушение сроков платежей более 3 раз в течение 12 месяцев.
- Квартира остаётся у застройщика. Деньги при расторжении возвращают, но цена к этому моменту может быть уже другой.
Как читать договор
Если в рассрочке остаток гасится ипотекой «потом, когда ставки упадут», ставку будущего кредита никто не гарантирует: решение принимает банк на момент обращения, а не застройщик при подписании. Схему стоит считать по текущей рыночной ставке — так видно худший сценарий. Подробный разбор с расчётами — в статье про рассрочку от застройщика.
Эскроу и гарантии 214-ФЗ: что даёт новостройка
У покупки по договору долевого участия есть три встроенные защиты, которых на вторичном рынке нет.
- Счёт эскроу. Специальный банковский счёт, куда покупатель перечисляет деньги и с которого застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Средства застрахованы в размере 100% суммы, но не более 10 000 000 рублей: если бюджет покупки выше, часть остаётся вне покрытия.
- Гарантийный срок. По 214-ФЗ гарантия на объект долевого строительства составляет не менее 3 лет. До 1 сентября 2024 года было 5 лет, срок сократил федеральный закон № 266-ФЗ. На технологическое и инженерное оборудование гарантия тоже не менее 3 лет.
- Неустойка за просрочку передачи квартиры. Для покупателя-гражданина её считают как 1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки. С 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года действовал мораторий, за этот период неустойка не начисляется; с 1 января 2026 года механизм снова работает.
Важная оговорка: эскроу защищает деньги, а не дату. Застройщик вправе переносить срок ввода, и покупатель получает только право на неустойку. Если ждать нельзя, первичный рынок стоит смотреть среди готовых новостроек: дом уже введён, ключи выдают после сделки, но и эскроу там нет, потому что продажа идёт по договору купли-продажи.
Выезд на просмотр с нами
Съездим вместе на объект: посмотрим дом, двор и подъезд, а в новостройке — реальную стадию готовности корпуса.
Что приходится проверять на вторичке
На вторичном рынке продавец — обычно физическое лицо, и ни счёта эскроу, ни гарантийного срока, ни неустойки по закону о долевом строительстве в такой сделке нет: защита строится на проверке документов и на способе расчётов. Главный риск здесь не качество дома, а возможность сделку оспорить — Гражданский кодекс позволяет признать её недействительной, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий, был введён в заблуждение или обманут. Иск подаёт сам продавец или его родственники.
Права третьих лиц
Несовершеннолетние собственники, доли супруга, наследники, зарегистрированные жильцы, материнский капитал в истории покупки. Каждый пункт проверяется отдельно: через выписку, нотариальные согласия, справки.
Состояние и документы дома
Неузаконенные перепланировки, долги по взносам на капитальный ремонт, износ инженерных систем, планы по реновации или капремонту. Это то, что покупатель наследует вместе с квартирой.
Способ расчётов
Аккредитив, при котором банк держит деньги и отдаёт их продавцу только после регистрации права, или нотариальный депозит — а не наличные из рук в руки. При споре важен документ банка, а не сам факт передачи.
Брокер здесь помогает собрать и разобрать документы и показать, что стоит уточнить до внесения денег. Юридических гарантий по сделке он не даёт и на решение банка по кредиту не влияет: это зона ответственности нотариуса, юриста и банка.
Срок до переезда, район и аренда на время стройки
Когда ставка перестаёт быть аргументом, различия остаются в трёх вещах.
- Жильё на время стройки. У строящегося дома есть расход, который не попадает в кредитный калькулятор: всё время стройки нужно где-то жить. Если это аренда, к платежу по ипотеке прибавляется арендная плата, и сравнивать варианты честно можно только вместе с ней. У готовой квартиры такого расхода нет.
- Район, который видно до сделки. На вторичке вы смотрите на факт: дом, двор, подъезд, соседей, транспорт и парковку, а школы и поликлиники уже работают. В новостройке на старте продаж район существует в виде проекта — благоустройство, школы и дороги появляются по мере ввода очередей.
- Отделка. Квартира без отделки означает ремонт после ключей: ещё несколько месяцев и отдельный бюджет.
Налоги и срок владения
Налоговые правила у двух рынков общие, но момент, с которого они начинают действовать, разный.
- Минимальный срок владения. При продаже жилья налог на доходы не платят, если истекли 5 лет в общем случае или 3 года, когда квартира единственная, получена по наследству, подарена близким родственником или приватизирована.
- Отсчёт у новостройки идёт раньше собственности. По Налоговому кодексу срок владения по договору долевого участия считается с даты полной оплаты стоимости, а не с регистрации права: за время стройки часть срока уже проходит. У вторичной квартиры отсчёт идёт от регистрации перехода права.
- Имущественный вычет одинаков. До 2 000 000 рублей на покупку и до 3 000 000 рублей на уплаченные проценты по ипотеке. Разница снова в моменте: по договору долевого участия право на вычет возникает после подписания акта приёма-передачи, а не сразу после оплаты.
Разбор документов до сделки
Соберём документы по выбранной квартире и покажем, что стоит уточнить у продавца или застройщика до внесения денег.
Кому что подходит
Выбор сводится к четырём вопросам:
- Проходите ли вы по льготной программе? От этого зависит, будет ли между рынками разница в ставке вообще.
- Когда нужно переехать? Если в этом году, строящийся дом отпадает сам.
- Какой бюджет на ремонт? Квартира без отделки требует отдельных денег и месяцев после ключей.
- Насколько важно увидеть район до сделки? Готовое окружение можно проверить ногами, проектное — только по документам.
| Параметр | Новостройка по договору долевого участия | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Льготные программы | Семейная ипотека по ставке от 4% до 12% в столичных регионах | В Москве недоступны, только рыночная ставка |
| Рассрочка от застройщика | Есть, условия определяет договор | Практически не встречается |
| Где деньги до передачи | На счёте эскроу, страхование до 10 000 000 рублей | У продавца после регистрации, через аккредитив или депозит |
| Гарантия на объект | Не менее 3 лет по 214-ФЗ | Нет |
| Срок до переезда | До ввода дома и подписания акта | После регистрации права |
| Отсчёт срока владения для налога | С даты полной оплаты по договору | С даты регистрации права |
Данные актуальны на октябрь 2026 года. Подробности о стоимости и доступных вариантах покупки — по запросу.
Если вы проходите по условиям семейной ипотеки, новостройка выигрывает по ставке: от 4% до 12% против рыночных 18,71% в июле 2026 года.
Частые вопросы
Что дешевле в 2026 году — новостройка или вторичка?
По ставке кредита дешевле новостройка, но только при доступе к льготной программе. По рыночной ставке рынки почти равны: в июле 2026 года средние ставки предложения в топ-20 банков были 18,71% по новостройкам и 18,68% по вторичному жилью.
Можно ли взять семейную ипотеку на вторичку в Москве?
Нет. Программа на вторичном рынке работает только в городах, где строится не более 2 многоквартирных домов, а Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области в этот перечень не входят.
Эскроу гарантирует, что дом сдадут в срок?
Нет. Счёт эскроу защищает деньги до ввода дома, но не дату передачи квартиры: застройщик вправе переносить срок. Если срок нарушен, покупатель-гражданин вправе требовать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки.
Рассрочка от застройщика выгоднее ипотеки?
Это разные инструменты. В рассрочке нет процентов банка, но нет и защиты заёмщика: ни ипотечных каникул, ни законных правил по сроку и графику платежей. Считать её стоит со сценарием, в котором остаток придётся гасить кредитом по текущей рыночной ставке.
С какого момента считается срок владения новостройкой для налога?
С даты полной оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия, а не с даты регистрации права. Минимальный срок владения — 5 лет, либо 3 года, если квартира единственная.
Коротко
В 2026 году выбор начинается с вопроса о льготной программе. Семья, которая проходит по семейной ипотеке, получает на первичном рынке ставку от 4% до 12% и рассрочку, тогда как вторичка в Москве идёт только по рыночной ставке. Если программа недоступна, рынки по ставке равны, и решает остальное: новостройка держит деньги на эскроу и даёт гарантию по 214-ФЗ, но требует ждать ввода дома, а вторичка позволяет переехать сразу, зато юридическую проверку покупатель берёт на себя.
