Что делать с деньгами во время рассрочки от застройщика: вклад, ОФЗ и рост цены на старте продаж
Что делать с деньгами, пока идёт график платежей: вклад, ОФЗ, налог на проценты и рост цены на старте продаж. Расчёт на квартире за 30 млн ₽.
Рассрочка — это фин. инструмент, при котором стоимость квартиры вы оплачиваете по заранее согласованному плану платежей не предполагающему какие-либо переплаты или проценты за пользование деньгами. Все просто, квартиру получаете сейчас, а платите — позже.
Почему отсрочка платежа даёт выгоду
Выгода отсрочки платежа складывается из трёх частей.
Цена и график в договоре
Стоимость квартиры и даты платежей записаны в договоре.
Деньги работают до даты платежа
Сумма будущих платежей лежит у вас на вкладе или в облигациях и приносит доход.
Банк не участвует
На сайте Донстроя указано: переплата 0%, подтверждение дохода и страхование жизни не требуются.
Как рассрочки использовали раньше
Еще 2-3 года назад рассрочки не были популярны и скорее использовались только в том случае, если покупатели квартиры продают какую-то свою недвижимость или ждут раскрытия вклада. Чаще всего использовалась рассрочка по схеме 50% сейчас и 50% через год-полтора.
Какие рассрочки предлагают застройщики сейчас
Сейчас же застройщики Москвы прорабатывают просто невероятные рассрочки с первым взносом 20-15 и даже 5% от цены квартиры и более чем комфортными платежами.
Представьте, вы покупаете квартиру сейчас с первым платежом 15%, далее 1,5-2 года платите по 100 тыс. ₽ в месяц.
Условия действующих программ указаны на официальных сайтах застройщиков.
- По данным официального сайта Донстроя на 13 октября 2026 года, в ЖК Остров взнос в рассрочке начинается от 10%.
- В ЖК Начало и ЖК Остров при взносе 30% график занимает 18 месяцев: 17 платежей и остаток на 18-й месяц.
- Полные условия действующих программ собраны в материале Покупка квартиры в рассрочку в Москве: условия застройщиков и расчёт.
- Общая схема рассрочки и сравнение с ипотекой разобраны в материале Рассрочка от застройщика в Москве: условия, расчёт и сравнение с ипотекой.
Эта статья о другом: что делать с деньгами, пока идёт график платежей.
Что делать с деньгами во время рассрочки
Пока идет ваша рассрочка, вы можете отправить ваши деньги работать в обороте бизнеса или положить на вклад под проценты, или купить ОФЗ. Таким образом, вы можете заработать дополнительно, снизив стоимость своей квартиры на 5-10% за срок рассрочки.
Это работает особенно хорошо в том случае, если вы покупаете квартиру на самом старте проекта с целью получить прирост капитала во время строительства.
Дальше считаем это на квартире за 30 млн ₽, на действующих схемах рассрочки Донстроя, с налогом и со ставками на октябрь 2026 года.
Расчёт на примере квартиры за 30 млн ₽
Возьмём квартиру за 30 млн ₽.
По данным официальных страниц Донстроя на 13 октября 2026 года, в ЖК Начало, ЖК Остров и ЖК Река действуют четыре схемы рассрочки с переплатой 0%.
| ЖК Донстроя | Первый взнос | График платежей | Остаток в конце |
|---|---|---|---|
| ЖК Начало | 30%: 9 млн ₽ | 17 платежей по 300 000 ₽ | 15,9 млн ₽ на 18-й месяц |
| ЖК Остров | 30%: 9 млн ₽ | 17 платежей по 200 000 ₽ | 17,6 млн ₽ на 18-й месяц |
| ЖК Остров | 10%: 3 млн ₽ | 17 ежемесячных платежей по 1 588 235 ₽ до 31 марта 2028 года | 0 ₽, последний платёж закрывает цену |
| ЖК Река | 40%: 12 млн ₽ | 23 платежа по 500 000 ₽ | 6,5 млн ₽ на 24-й месяц |
Данные на октябрь 2026 года, переплата 0% во всех схемах.
В схеме ЖК Остров с взносом 10% Донстрой указывает ежемесячные платежи до 31 марта 2028 года.
Считаем платежи равными: 27 млн ₽ ÷ 17 месяцев = 1 588 235 ₽.
Как считаем
- Платежи и остатокВ схеме Начало это 17 платежей по 300 000 ₽ и остаток 15 900 000 ₽ на 18-й месяц.
- Сколько месяцев работает каждый платёжДеньги на платёж № k лежат на вкладе k месяцев: первый один месяц, семнадцатый 17 месяцев. Остаток работает все 18 месяцев.
- Доход по вкладуПлатёж × ставка × число месяцев ÷ 12. Для остатка при ставке 11,0%: 15 900 000 × 0,11 × 18 ÷ 12 = 2 623 500 ₽. Для 17 платежей: 420 750 ₽. Итого 3 044 250 ₽.
- Доход по ОФЗСчитаем так же, но вместо ставки вклада берём доходность ОФЗ на нужный срок по кривой Мосбиржи: платёж × ((1 + y)k/12 − 1).
- НалогС процентов по вкладу и дохода по ОФЗ берём 13%, с части свыше 2,4 млн ₽ за год 15%. По вкладу из процентов за календарный год вычитаем необлагаемую часть.
- Схемы без фиксированного платежаДля Острова со взносом 10% платежи считаем равными: (30 000 000 − 3 000 000) ÷ 17 = 1 588 235 ₽.
График платежей и доход на каждый платёж в ЖК Начало
| Период | Платежи застройщику, ₽ | Остаток на вкладах в конце периода, ₽ | Доход по вкладу 11,0% за период, ₽ |
|---|---|---|---|
| Месяцы 1–6 | 6 × 300 000 = 1 800 000 | 19 200 000 | 57 750 |
| Месяцы 7–12 | 6 × 300 000 = 1 800 000 | 17 400 000 | 156 750 |
| Месяцы 13–17 | 5 × 300 000 = 1 500 000 | 15 900 000 | 206 250 |
| Месяц 18, остаток | 15 900 000 | 0 | 2 623 500 |
| Итого | 21 000 000 | 0 | 3 044 250 |
Платёж № k лежит на вкладе k месяцев: первый один месяц, последний 18. Доход до налога.
Ставки по вкладам на октябрь 2026 года
По данным официальных страниц банков на 13 октября 2026 года, ставки по рублёвым вкладам такие.
| Банк и вклад | 6 мес. | 12 мес. | 18 мес. | 24 мес. | Условия |
|---|---|---|---|---|---|
| Т-Банк, вклад | 11,5 | 11,0 | 10,8 | 10,5 | От 50 000 ₽. Опция «Непополняемый вклад» с повышенной ставкой, пополнить можно в первые 30 дней; проценты капитализируются |
| Банк ДОМ.РФ, «Мой Дом» | 13,3 | 11,6 | 10,6 | 10,0 | От 1,5 млн ₽. Без пополнения и снятия, ставки без надбавок за новые деньги |
| Газпромбанк, «Копить» | 12,8 | 12,1 | – | 11,5 | От 15 000 ₽. Открытие онлайн, проценты в конце срока |
| Россельхозбанк, «Свой вклад» | 12,8 | 10,9 (13 мес.) | 8,0 | 8,0 | От 5 000 ₽. Открытие в интернет-банке, проценты в конце срока; в офисе ставка на 0,4 п.п. ниже |
| Газпромбанк, «Ключевой момент» | 13,7 | 13,8 | 14,3 | 15,0 | От 100 000 ₽. Ставка плавающая: ключевая ставка плюс фиксированное значение (−0,3, −0,2, +0,3 и +1,0 п.п.), при снижении ключевой падает и ставка по вкладу |
Данные на 13 октября 2026 года, проценты годовых.
Россельхозбанк публикует ставки в PDF: ставки по вкладу «Свой вклад» с 28 сентября 2026 года.
В октябре 2026 года у крупных банков ставки по вкладам с фиксированной ставкой по срокам такие.
| Срок вклада | Ставка, % годовых |
|---|---|
| 6 месяцев | от 11,5% до 13,3% |
| 12 месяцев | от 11,0% до 12,1%; у Россельхозбанка на 13 месяцев 10,9% |
| 18 месяцев | от 8,0% до 10,8% |
| 24 месяца | от 8,0% до 11,5% |
| Вклад «Ключевой момент» Газпромбанка с плавающей ставкой | от 13,7% на 6 месяцев до 15,0% на 24 месяца, пока ключевая ставка остаётся 14,00% |
Ориентиры: ключевая ставка, вклады и ОФЗ
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Ключевая ставка Банка России | 14,00% с 27 июля 2026 года; решение 11 сентября 2026 года сохранило её, следующее заседание 23 октября 2026 года |
| Доходность ОФЗ на 1 год и на 2 года, кривая Мосбиржи на 13 октября 2026 года | 13,78% и 15,19%; у Банка России на 12 октября: 13,69% и 15,20% |
| ОФЗ 26252, доходность на аукционе Минфина 7 октября 2026 года | 16,63%; результаты аукциона, на Мосбирже 13 октября 16,66% |
| Банк России, максимальная ставка по вкладам в десяти банках с наибольшим объёмом депозитов физических лиц | 13,06% в III декаде сентября 2026 года |
| Банк России, средняя ставка по вкладам физических лиц в августе 2026 года | 12,8% по вкладам до года, 11,1% по вкладам свыше года |
- Для ОФЗ взята кривая доходности Мосбиржи на 13 октября 2026 года: платёж с номером k покупается в облигации со сроком k месяцев.
- Кривая Банка России на 12 октября даёт доход после налога на 12 917 ₽ меньше.
Три сценария ставки вклада
Ставка вклада на весь срок рассрочки зависит от ключевой ставки: если вы продлеваете вклады или открываете их позже, ставка идёт за ней.
Поэтому считаем три сценария, и все цифры в них — прогноз, а не факт.
- В каждом сценарии берём прогноз средней ключевой ставки за 18 месяцев и вычитаем 1,2 п.п.
- Столько составлял разрыв между средней ставкой по вкладам до года (12,8%) и ключевой ставкой (14,00%) в августе 2026 года по данным Банка России.
| Сценарий | Ключевая в среднем | Вклад |
|---|---|---|
| Осторожный | 10,6% | 9,4% |
| Базовый | 12,2% | 11,0% |
| Мягкий | 14,0% | 12,8% |
Прогноз на октябрь 2026 года: средняя ключевая ставка за 18 месяцев, с октября 2026 по март 2028 года, и ставка вклада на 1,2 п.п. ниже.
Осторожный
Базовый сценарий Банка России в проекте «Основных направлений» от 30 сентября 2026 года: средняя ключевая ставка 10,5–12,5% в 2027 году и 8,0–9,0% в 2028 году. Берём нижнее значение диапазона, а на остаток 2026 года 13,7%.
Базовый
Медиана 33 экономистов в макроэкономическом опросе Банка России 28 августа – 1 сентября 2026 года: 12,4% в 2027 году, 10,0% в 2028 году и 13,7% на остаток 2026 года.
Мягкий
Ключевая ставка остаётся 14,00%: Банк России 11 сентября 2026 года сохранил её. Доходность ОФЗ на год по кривой Мосбиржи (13,78%) близка к ключевой ставке, а на два года (15,19%) выше неё.
- В проинфляционном сценарии Банка России средняя ключевая ставка в 2027 году составит 13–15%, это ближе к мягкому сценарию.
- Обновлённый прогноз Банк России опубликует 23 октября 2026 года вместе с решением по ключевой ставке.
- Ставки банков на 13 октября 2026 года на 6-12 месяцев лежат между базовым и мягким сценарием, на 18-24 месяца между осторожным и базовым.
Результат
| Куда положить деньги | Доход, ₽ | Налог, ₽ | После налога, ₽ | Доля от цены |
|---|---|---|---|---|
| Вклад, осторожный сценарий, 9,4% | 2 601 450 | 300 872 | 2 300 578 | 7,67% |
| Вклад, базовый сценарий, 11,0% | 3 044 250 | 362 590 | 2 681 660 | 8,94% |
| Вклад, мягкий сценарий, 12,8% | 3 542 400 | 436 192 | 3 106 208 | 10,35% |
| Вклады по ставкам банков на 13 октября, в среднем 10,7% | 2 967 098 | 350 506 | 2 616 592 | 8,72% |
| ОФЗ по кривой доходности Мосбиржи | 4 098 558 | 559 864 | 3 538 694 | 11,80% |
Схема ЖК Начало, доход за 18 месяцев, цена квартиры 30 млн ₽. Налог по вкладу: 13% с процентов за вычетом необлагаемой части, по ОФЗ 13% с дохода, 15% с части свыше 2,4 млн ₽ в год. Комиссии банка и брокера не учтены.
В схеме ЖК Начало свободные деньги приносят после налога от 7,7% до 10,4% цены квартиры при вкладе и 11,8% при ОФЗ.
Остальные три схемы дают другой результат, потому что у них разные взнос, срок и остаток.
| Схема | После взноса | Последний платёж | Вклад 9,4%, осторожный | Вклад 11,0%, базовый | Вклад 12,8%, мягкий | ОФЗ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Начало, взнос 30% | 21,0 млн ₽ | 15 900 000 ₽ | 7,7% | 8,9% | 10,4% | 11,8% |
| Остров, взнос 30% | 21,0 млн ₽ | 17 600 000 ₽ | 8,0% | 9,3% | 10,8% | 12,4% |
| Остров, взнос 10% | 27,0 млн ₽ | 1 588 235 ₽ | 5,7% | 6,6% | 7,7% | 8,0% |
| Река, взнос 40% | 18,0 млн ₽ | 6 500 000 ₽ | 6,8% | 7,9% | 9,2% | 10,9% |
Квартира за 30 млн ₽, доход за весь срок рассрочки после налога. Цифры в таблице: доля от цены квартиры.
В базовом сценарии после налога выходит от 6,6% до 9,3% цены квартиры, по ставкам банков на 13 октября от 6,9% до 9,1%.
Обещание «5-10%» из начала статьи при вкладе по базовому сценарию и по ставкам банков выполняется.
Посчитаем рассрочку и доход на свободные деньги
Возьмём вашу квартиру и разложим платежи по месяцам: взнос, график, доход по вкладу и ОФЗ после налога.
Рост цены на старте продаж
Договор на старте продаж фиксирует цену на день подписания.
Последующий рост цены вас не затрагивает, а рассрочка позволяет платить уже зафиксированную цену по графику.
- По данным официального сайта Level Group, на страницах проектов Левел Войковская, Левел Звенигородская и Левел Нижегородская указаны цена конкретной квартиры, скидка и итоговая цена.
- Архивные копии страницы на web.archive.org позволяют проследить одну и ту же квартиру по датам.
Левел Войковская: от старта продаж до октября 2026 года
В копии страницы от 27 августа 2025 года проект отмечен «Старт продаж».
| Дата | Цена без скидки, ₽ | Скидка | Цена со скидкой, ₽ | За м² без скидки, ₽ | За м² со скидкой, ₽ |
|---|---|---|---|---|---|
| 27.08.2025 | 35 866 470 | −3% | 34 790 475 | 387 746 | 376 113 |
| 12.11.2025 | 41 044 589 | −15% | 34 887 900 | 443 725 | 377 166 |
| 02.02.2026 | 41 048 777 | −15% | 34 891 460 | 443 771 | 377 205 |
| 08.03.2026 | 42 179 644 | −20% | 33 743 715 | 455 996 | 364 797 |
| 17.04.2026 | 47 716 376 | −20% и −5% | 36 264 445 | 515 853 | 392 048 |
| 13.10.2026 | 47 362 435 | −20% | 37 889 948 | 512 026 | 409 621 |
Квартира № 3-2, 92,5 м², корпус 3. Данные на октябрь 2026 года, страница Левел Войковская.
| Показатель | Старт продаж, 27.08.2025 | 13.10.2026 | Рост |
|---|---|---|---|
| Цена без скидки | 35 866 470 ₽ | 47 362 435 ₽ | +32,1% |
| Цена со скидкой | 34 790 475 ₽ | 37 889 948 ₽ | +8,9% |
| Скидка | 3% | 20% | – |
| Минимальная цена квартиры на странице проекта | 14,3 млн ₽ | 18,0 млн ₽ | +25,9% |
Разницу съела скидка: на старте она составляла 3%, на 13 октября 2026 года составляет 20%.
Покупатель платит цену со скидкой, поэтому именно она важна для расчёта.
Левел Звенигородская, этап 1
| Дата | За м² без скидки, ₽ | Скидка | За м² со скидкой, ₽ | Цена со скидкой, ₽ |
|---|---|---|---|---|
| 24.07.2025 | 692 844 | −30% | 484 991 | 27 401 980 |
| 10.10.2025 | 708 118 | −30% | 495 682 | 28 006 052 |
| 08.12.2025 | 810 826 | −30% | 567 578 | 32 068 157 |
| 10.03.2026 | 843 583 | −35% | 548 329 | 30 980 588 |
| 01.07.2026 | – | – | 587 191 | 33 176 300 |
Квартира № 2-350, 56,5 м². Данные на октябрь 2026 года, страница Левел Звенигородская.
Цена со скидкой за м² выросла на 21,1% с 24 июля 2025 года по 1 июля 2026 года.
Рост шёл неровно: в марте 2026 года цена со скидкой была ниже, чем в декабре 2025 года, потому что скидка выросла с 30% до 35%.
Левел Нижегородская
| Дата | За м² без скидки, ₽ | Скидка | За м² со скидкой, ₽ | Цена со скидкой, ₽ |
|---|---|---|---|---|
| 31.07.2025 | 714 298 | −30% | 500 009 | 18 500 317 |
| 06.10.2025 | 724 541 | −30% | 507 179 | 18 765 609 |
| 30.01.2026 | 793 399 | −30% | 555 379 | 20 549 032 |
| 13.10.2026 | 875 348 | −35% | 568 976 | 21 052 127 |
Квартира № 1-453, 37 м². Данные на октябрь 2026 года, страница Левел Нижегородская.
Цена без скидки выросла на 22,5%, цена со скидкой на 13,8% за 14,4 месяца.
Что застройщики публиковали о росте цены раньше
Для проектов, где продажи начались в 2016-2021 годах, застройщики публиковали цену на старте и после него.
| ЖК и застройщик | Что сообщил застройщик | Пресс-релиз |
|---|---|---|
| Левел Кутузовский, Level Group | Цены предложения на старте продаж в июле 2016 года: от 160 до 215 тыс. ₽ за м². В январе 2018 года: от 239 до 305 тыс. ₽ за м². Средняя цена продаж выросла на 30%. | 16 января 2018 |
| Метрополия, MR Group | Средняя стоимость м² с начала реализации проекта выросла на 55%. Индексация цен запланирована на 1 августа. | 23 июля 2020 |
| Павелецкая Сити, MR Group и Level Group | За первые 9 месяцев продаж цена выросла на 40%: с 235 до 330 тыс. ₽ за м². | 22 сентября 2021 |
| Symphony 34, MR Group | В августе 2023 года средняя цена м² в проданных квартирах составила 439,9 тыс. ₽. Это на 58% выше цены на старте продаж в июле 2021 года. По расчёту цена на старте была 278,4 тыс. ₽ за м² (439,9 ÷ 1,58). | 27 сентября 2023 |
Цифры из пресс-релизов застройщиков, продажи в этих проектах начались в 2016-2021 годах.
- Цифры относятся к конкретным квартирам и датам, а не ко всему проекту.
- Рост цены без скидки и рост цены со скидкой различаются, и для покупателя важен второй.
- Для проектов, которые продаются сейчас, цену на разные даты показывают страницы проектов.
В базовом сценарии свободные деньги приносят за срок рассрочки от 6,6% до 9,3% цены после налога, а цена со скидкой в Левел Войковской выросла на 8,9% за 13,5 месяца.
Эти два эффекта складываются, если подписать договор на старте и платить по графику.
Когда доход съедает цена рассрочки
Беспроцентная рассрочка не бесплатна: её цена спрятана в разнице скидок.
- Как считать цену рассрочки по шкале скидок, разобрано в материале Рассрочка от застройщика в Москве: условия, расчёт и сравнение с ипотекой.
- Здесь считаем обратное: при какой разнице скидок доход по вкладу уже не покрывает цену рассрочки.
Если скидка за полную оплату больше предельной разницы из таблицы, платить сразу выгоднее.
| Схема | Осторожный, 9,4% | Базовый, 11,0% | Мягкий, 12,8% | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| до налога | после налога | до налога | после налога | до налога | после налога | |
| Начало: взнос 30%, 17 × 300 000 ₽ | 7,6 | 6,8 | 8,8 | 7,8 | 10,0 | 8,9 |
| Остров: взнос 30%, 17 × 200 000 ₽ | 8,0 | 7,1 | 9,2 | 8,1 | 10,4 | 9,3 |
| Остров: взнос 10%, ежемесячно до 31.03.2028 | 5,8 | 5,1 | 6,7 | 5,9 | 7,7 | 6,8 |
| Река: взнос 40%, 23 × 500 000 ₽ | 6,6 | 5,9 | 7,6 | 6,7 | 8,6 | 7,7 |
Предельная разница скидок в процентных пунктах, налог учтён грубо: 13% со всех процентов, поэтому оценка идёт с запасом.
Для схемы ЖК Начало с взносом 30% предельная разница равна 8,8 п.п. до налога и 7,8 п.п. после налога при базовом сценарии.
При осторожном сценарии она составляет 7,6 п.п. до налога, при мягком — 10,0 п.п.
- По данным официальных страниц ЖК Остров и ЖК Начало на 13 октября 2026 года, Донстрой объявил скидки до 12% при 100% оплате, включая ипотеку без субсидии застройщика, до 31 октября 2026 года.
- В рассрочке с взносом 60% Донстрой даёт скидку: 8% в ЖК Начало и 10% в ЖК Остров.
Если скидка за полную оплату достигает 12%, платить сразу выгоднее любой из четырёх схем, даже при мягком сценарии: самая высокая предельная разница равна 10,4 п.п. до налога.
Размер скидки зависит от квартиры, поэтому разницу запрашивают по своему варианту.
Когда доход не покрывает цену рассрочки
- Скидка за полную оплату выше предельной разницы из таблицы.
- График короткий: при 6 равных платежах и взносе 10% предельная разница не превышает 2,8 п.п. до налога.
- Взнос крупный: при взносе 40% и равных платежах на 18 месяцев предельная разница равна 4,7 п.п.
- Деньги нельзя быстро вернуть из вклада: при досрочном снятии проценты теряются по условиям вклада.
Налог на проценты по вкладу и на купоны ОФЗ
Налог уменьшает доход, и у вклада и ОФЗ он считается по-разному.
- Пять ступеней ставки от 13% до 22% относятся к основной налоговой базе, то есть к зарплате и похожим доходам.
- Проценты по вкладам и доходы по ценным бумагам входят в другие базы и облагаются по двум ставкам: 13% и 15%.
- Это следует из пунктов 1 и 1.1 статьи 224 и пункта 6 статьи 210 Налогового кодекса в редакции от 4 августа 2026 года (КонсультантПлюс).
- Порядок для вкладов и облигаций разъяснила ФНС: налог на вклады и налог на облигации.
Вклад: 13% и 15%
С части дохода сверх 2,4 млн ₽ в год налог 15%, до этой суммы 13%.
Необлагаемая часть
Необлагаемая часть по вкладам в 2026 году равна 1 000 000 × 16% = 160 000 ₽.
Купоны ОФЗ
Купоны по ОФЗ облагаются налогом с 1 января 2021 года, когда отменили прежнее освобождение (см. КонсультантПлюс).
| Проценты по вкладу | Купоны и доход по ОФЗ | |
|---|---|---|
| Ставка налога | 13% с части дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% с части сверх этой суммы | 13% с части дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% с части сверх этой суммы |
| Необлагаемая часть | 1 млн ₽ × максимальная ключевая ставка на 1-е число месяцев года: в 2026 году 160 000 ₽ | Нет |
| Кто считает и платит | ФНС считает по данным банка и присылает уведомление, оплата не позднее 1 декабря следующего года, декларация не нужна | Налог удерживает брокер как налоговый агент |
| Что не облагается | Проценты по рублёвым вкладам со ставкой не выше 1% годовых в течение года и по счетам эскроу | Нет |
- Ключевая ставка на 1 января и 1 февраля 2026 года составляла 16%, потом ЦБ снижал её до 14%.
- Берётся максимум за год, поэтому окончательное значение известно после 1 декабря 2026 года.
- Порог на 2027 год зависит от ставки на 1-е число месяцев 2027 года и станет известен после 1 декабря 2027 года.
- В расчёте для 2027 и 2028 годов взята необлагаемая часть 140 000 ₽ при ключевой ставке 14,00%. Если ставка на 1 января окажется ниже, налог вырастет.
Налог в нашем примере
Налог посчитан по годам закрытия вкладов: вклады на 1-2 месяца закрываются в 2026 году, на 3-14 месяцев в 2027 году, на 15 месяцев и дольше в 2028 году.
При вкладе под 11,0% проценты в схеме ЖК Начало составили 3 044 250 ₽: 8 250 ₽ в 2026 году, 280 500 ₽ в 2027 году и 2 755 500 ₽ в 2028 году.
| Год закрытия вкладов | Проценты, ₽ | Необлагаемая часть, ₽ | Налог, ₽ |
|---|---|---|---|
| 2026 | 8 250 | 160 000 | 0 |
| 2027 | 280 500 | 140 000 | 18 265 |
| 2028 | 2 755 500 | 140 000 | 344 325 |
| Итого | 3 044 250 | – | 362 590 |
- Налог за 2026 год равен нулю, потому что проценты меньше необлагаемой части.
- Налог за 2027 год равен 13% × (280 500 − 140 000) = 18 265 ₽.
- Налог за 2028 год равен 13% × 2 400 000 + 15% × (2 755 500 − 140 000 − 2 400 000) = 344 325 ₽.
Всего налог составляет 362 590 ₽.
По ОФЗ доход 4 098 558 ₽ облагается без вычета, налог составляет 559 864 ₽.
Проверим условия рассрочки и остаток через ипотеку
Сравним скидку за полную оплату с ценой рассрочки и посчитаем платёж по ипотеке на остаток.
Рассрочка плюс ипотека на остаток
А когда подходит срок оплаты оставшегося платежа или закрываете всю сумму, или берете ипотеку на остаток средств, используя уже внесенные платежи как первоначальный взнос.
Рассрочка с низким первым взносом
Рассрочка с низким первым взносом, например в 10%, подойдет для тех покупателей, кто не имеет всей суммы на первоначальный взнос по ипотеке. Возьмите рассрочку и комфортными ежемесячными или ежеквартальными платежами через 1-2 года первоначальный взнос будет уже в стоимости квартиры.
Схема из ЖК Начало: взнос 30% и остаток на 18-м месяце
По данным официального сайта Донстроя на 13 октября 2026 года, в ЖК Начало действует схема: взнос 30%, то есть 9 млн ₽, затем 17 платежей по 300 000 ₽ и остаток 15,9 млн ₽ на 18-й месяц. К 18-му месяцу покупатель вносит 14,1 млн ₽, то есть 47% цены.
Донстрой объявляет ипотеку 11,9% на весь срок.
| Условие | Что указано |
|---|---|
| Ставка | 11,9% на весь срок, ставка субсидируется застройщиком |
| Первоначальный взнос | от 45% |
| Сумма кредита | более 10 млн ₽ |
| Что нужно | подтверждение дохода и комплексное страхование |
| Банк-партнёр | ВТБ |
| Полная стоимость кредита | от 13,041% до 26,293% |
| Срок действия | с 1 сентября 2026 года до даты изменения банком условий (страница ЖК Остров) |
Платёж по кредиту 15,9 млн ₽ на 20 лет под 11,9% составляет 173 965 ₽ в месяц.
Возможность перехода с рассрочки на ипотеку указана на сайте Донстроя среди преимуществ рассрочки.
Условия конкретной сделки уточняют у застройщика и банка.
Что даёт остаток в конце срока
- Остаток в конце срока держит деньги дольше, поэтому доход выше.
- В базовом сценарии схема ЖК Начало дала 2 681 660 ₽ после налога, а схема ЖК Остров с взносом 10% и равными платежами 1 980 003 ₽.
- Нагрузка на последний месяц выше: нужно собрать 15,9 млн ₽ или оформить ипотеку.
- Как закрыть остаток, разобрано в материале Покупка квартиры в рассрочку в Москве: условия застройщиков и расчёт.
- Ставки по ипотеке на дорогие квартиры и комбинированные схемы с рассрочкой есть в материале Ипотека на элитную недвижимость Москвы: ставки, суммы и условия 2026.
Риски и частые вопросы
Ставка меняется
Ставка вклада действует на срок договора, потом может оказаться ниже. Ключевая ставка 14,00%, следующее заседание Банка России 23 октября 2026 года. По прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка в 2027 году составит 10,5–12,5%.
Дата платежа твёрдая
Деньги нужны в назначенный день, а не после окончания срока вклада. Последствия просрочки разобраны в материале про покупку в рассрочку.
Страховка вкладов ограничена
Возмещение составляет до 1,4 млн ₽ на человека в одном банке. Крупную сумму приходится делить между банками.
Цена облигации меняется
ОФЗ надо держать до погашения, тогда результат известен заранее. При продаже раньше срока цена может оказаться ниже.
Налог забирает часть дохода
В примере налог составляет от 11% до 14% дохода.
Цена растёт неровно
В Левел Звенигородской цена со скидкой в марте 2026 года составляла 548 329 ₽ за м², а в декабре 2025 года 567 578 ₽.
Частые вопросы
Какая ставка по вкладам сейчас?
По данным официальных страниц банков на 13 октября 2026 года, на 6 месяцев вклады с фиксированной ставкой дают от 11,5% до 13,3%, на 12 месяцев от 11,0% до 12,1%, на 18 месяцев от 8,0% до 10,8%, на 24 месяца от 8,0% до 11,5%. Вклад «Ключевой момент» Газпромбанка с плавающей ставкой даёт от 13,7% до 15,0%.
Что выгоднее во время рассрочки: вклад или ОФЗ?
- В схеме ЖК Начало ОФЗ дают 11,80% цены после налога, а вклад в базовом сценарии 8,94%.
- ОФЗ дают больше, потому что доходность облигаций на срок 1-2 года (13,78% и 15,19%) выше ставок вкладов.
- Цена облигации до погашения меняется, а вклад проще и застрахован до 1,4 млн ₽ в одном банке.
- У вклада есть необлагаемая часть, у ОФЗ её нет.
- Выбор зависит от ставки вклада на день открытия.
Сколько можно заработать на свободных деньгах за время рассрочки?
- Пример: квартира за 30 млн ₽ в схеме ЖК Начало, взнос 30%, 17 платежей по 300 000 ₽ и остаток 15,9 млн ₽ на 18-й месяц.
- Доход после налога составил от 2 300 578 ₽ при осторожном сценарии до 3 106 208 ₽ при мягком.
- Это от 7,7% до 10,4% цены квартиры.
- По ОФЗ выходит 3 538 694 ₽, или 11,8% цены.
- В схеме ЖК Остров с взносом 10% и равными платежами доход ниже: 1 980 003 ₽ в базовом сценарии.
- Комиссии банка и брокера в расчёте не учтены.
Облагается ли налогом доход по вкладу и по купонам ОФЗ?
- Да, оба дохода облагаются.
- По вкладу налог платят только с суммы выше необлагаемой части, в 2026 году она равна 160 000 ₽.
- Ставка составляет 13% с части дохода до 2,4 млн ₽ в год и 15% с части сверх.
- По купонам ОФЗ необлагаемой части нет.
- Налог по вкладу считает ФНС и присылает уведомление, срок оплаты не позднее 1 декабря следующего года.
- Налог по ОФЗ удерживает брокер.
Когда лучше заплатить сразу, а не брать рассрочку?
- Когда скидка за полную оплату выше предельной разницы.
- Для схемы ЖК Начало и базового сценария она равна 8,8 п.п. до налога и 7,8 п.п. после налога.
- Донстрой объявил скидки до 12% при полной оплате до 31 октября 2026 года, и в таком случае платить сразу выгоднее.
- Как считать цену рассрочки по шкале скидок, разобрано в материале Рассрочка от застройщика в Москве: условия, расчёт и сравнение с ипотекой.
Растёт ли цена после старта продаж?
- По данным застройщиков, да, но неравномерно.
- В Левел Войковской цена квартиры без скидки выросла на 32,1% за 13,5 месяца, а со скидкой на 8,9%.
- В Левел Звенигородской цена со скидкой в марте 2026 года была ниже, чем в декабре 2025 года.
- Рост цены у одной квартиры не гарантирует рост у другой.
Можно ли закрыть остаток по рассрочке ипотекой?
- Да, внесённые платежи идут в зачёт первоначального взноса.
- На сайте Донстроя переход с рассрочки на ипотеку указан среди преимуществ рассрочки.
- Ставка 11,9% на весь срок у Донстроя действует при взносе от 45%, а схема из ЖК Начало к 18-му месяцу даёт 47% и остаток 15,9 млн ₽.
- Порядок закрытия остатка разобран в материале Покупка квартиры в рассрочку в Москве: условия застройщиков и расчёт, а ставки по ипотеке на дорогие квартиры в материале Ипотека на элитную недвижимость Москвы: ставки, суммы и условия 2026.
- Пока идёт рассрочка, свободные деньги приносят в схеме ЖК Начало от 7,7% до 10,4% цены квартиры после налога при вкладе.
- Ставки вкладов на октябрь 2026 года: от 11,0% до 12,1% на 12 месяцев и от 8,0% до 11,5% на 24 месяца.
- Доход съедает рассрочка, если скидка за полную оплату выше предельной разницы: для схемы ЖК Начало и базового сценария это 7,8 п.п. после налога.
- Проценты по вкладу и купоны ОФЗ облагаются в 2026 году по двум ставкам, 13% и 15%, а по вкладу есть необлагаемая часть 160 000 ₽.
- Покупка на старте фиксирует цену, но в проверенных примерах рост цены со скидкой заметно ниже роста цены без скидки.
Как пользоваться рассрочкой
Любой финансовый инвестиционный инструмент в этой связи позволяет инвестору не замораживать всю сумму, необходимую для покупки квартиры, и даёт возможность использовать свободные средства для получения дополнительного дохода.
Как именно пользоваться финансовым инструментом — решать вам.
Мы лишь можем показать вам все многообразие способов покупки и подсветить самые выгодные из них.
Для этого отправьте нам кодовое слово рассрочки от застройщиков Москвы, и мы пришлём вам список лучших рассрочек, действительных на текущий момент 🙌🏼
Отправить: https://l.clck.bar/5cb0f2
Читайте также
Новостройки
6 октября 2026
Рассрочка от застройщика в Москве 2026
Первый взнос, график платежей, цена беспроцентной схемы и сравнение с ипотекой.
Новостройки
30 июля 2026
Купить квартиру в Москве в 2026 году: новостройки и ЖК для жизни и инвестиций
Гид по рынку 2026: цены на новостройки по классам и районам, что выбрать для жизни и что для инвестиций, ипотека, рассрочка и девять шагов сделки.
Новостройки
18 июля 2026
Ипотека на элитную недвижимость Москвы: ставки, суммы и условия 2026
На что смотреть премиум-покупателю: ипотека на элитные квартиры и апартаменты Москвы — ставки 2026, крупные суммы, первый взнос. Разбор и подбор от FluffyWhite.
Новостройки
11 августа 2026
Элитная недвижимость Москвы 2026: районы, цены за метр и что покупают
Элитная недвижимость Москвы в 2026 году: цены за метр по районам, чем элитный класс отличается от премиума и что проверить перед сделкой.
