ЖК ЗИЛАРТ: обзор квартала на месте завода ЗИЛ
65 гектаров, 19 корпусов от разных архитекторов, парк Тюфелева роща и 3,8 км набережной. Цены на июль 2026, что уже сдано и за что ругают в отзывах.
ЗИЛАРТ — это не дом и даже не квартал, а кусок города на 65 гектарах бывшего завода ЗИЛ: 19 корпусов от разных архитекторов, парк на 10 гектаров, 3,8 километра набережной и собственный километровый бульвар. Проект строится десять лет, большая часть уже сдана и заселена. Разбираем, сколько сейчас стоят квартиры, что осталось в продаже и почему у самого зрелищного квартала Москвы оценка в отзывах ниже, чем у соседей.
Что за проект и кто застройщик
ЗИЛАРТ стоит в Даниловском районе ЮАО, на северной части территории бывшего Завода имени Лихачёва, у излучины Москвы-реки. Адрес продаж — улица Архитектора Щусева, но фактически квартал занимает целый градостроительный кусок со своими улицами, бульварами и парком. От центра города до него около пяти километров.
Застройщик — «Группа ЛСР», компания работает с 1993 года и сдала за это время больше 190 домов в Москве и Петербурге. ЗИЛАРТ для неё флагман: это самый крупный и самый заметный столичный проект компании, и именно на нём отрабатывалась идея «квартала как города» с собственной культурной программой.
Главное, что отличает ЗИЛАРТ от обычной новостройки, — не сами дома, а то, что между ними. Половина территории квартала отдана под общественные пространства, и они уже построены, а не нарисованы на плане. Похожие проекты на первой линии воды мы сравнивали в отдельном рейтинге — новостройки у воды в Москве 2026.
10 гектаров по проекту ландшафтного архитектора Джерри ван Эйка. Через весь парк проходит пергола из кортеновской стали длиной полтора километра, высажено более 4 000 взрослых деревьев и кустарников.
3,8 километра вдоль Москвы-реки при ширине больше 90 метров — вторая по протяжённости набережная города. Это не пешеходная полоса вдоль дороги, а полноценное общественное пространство.
Пешеходная улица длиной почти в километр внутри квартала. На ней торговый центр «ЗУМ» и музейно-выставочный центр «Коллекция», в планах — концертный зал.
Отдельно стоит сказать про планировку территории: каждая вторая улица здесь пешеходная, машины уходят в подземные паркинги, дворы работают по принципу «без машин». Для квартала такого масштаба это редкость.
Цены в ЖК ЗИЛАРТ в 2026 году
Данные ниже — по предложениям застройщика на июль 2026 года. Сейчас в продаже 886 квартир от «Группы ЛСР» и ещё 224 лота от агентств и собственников, всего по комплексу в обороте 1 110 квартир.
| Формат | Предложений | Площадь | Цена |
|---|---|---|---|
| Студии | 124 | от 18 м² | 16 390 000 – 24 000 000 ₽ |
| 1-комнатные | 442 | от 33 м² | 20 100 000 – 35 000 000 ₽ |
| 2-комнатные | 297 | от 51 м² | 28 400 000 – 46 400 000 ₽ |
| 3-комнатные | 15 | от 72 м² | 40 700 000 – 68 800 000 ₽ |
| 4-комнатные | 8 | от 110 м² | 85 100 000 – 111 100 000 ₽ |
Источник: предложения застройщика, июль 2026 года. Цена метра по комплексу — от 464 720 до 1 001 946 ₽, средняя 622 815 ₽.
Средняя квартира в ЗИЛАРТе стоит 38 900 000 ₽. За полгода цена метра выросла примерно на 1,6% — то есть проект уже прошёл фазу быстрого роста и вышел на спокойную траекторию зрелого квартала. Продаётся здесь около 79 квартир в месяц, и это заметно быстрее, чем в среднем по бизнес-классу: сказывается и объём предложения, и узнаваемость.
Обратите внимание на перекос по форматам: студий, однушек и двушек в продаже 863 лота, а трёхкомнатных всего 15 и четырёхкомнатных 8. Семейные форматы в ЗИЛАРТе фактически распроданы, и то, что осталось, — это либо дорогие видовые лоты, либо неудачные планировки, которые обходили стороной несколько лет. Если нужна трёшка, выбирать придётся из полутора десятков вариантов на весь квартал.
Сколько будет стоить ипотека
Застройщик работает и с семейной ипотекой, и с рыночными программами, есть рассрочка. Прикиньте платёж на калькуляторе, а если рассматриваете покупку частями — у нас есть пошаговый разбор покупки в рассрочку.
Узнать актуальные цены в ЖК ЗИЛАРТ
Пришлём свободные лоты по корпусам Гранд, Марк и Спарк: площади, этажи, отделка и цена за метр на сегодня.
Купить квартиру в ЖК ЗИЛАРТ
Статус на 26 июля 2026 года: продажи идут, в каталоге застройщика свободны 884 квартиры.
ЖК ЗИЛАРТ (ZILART) — флагманский проект Группы ЛСР в Даниловском районе Москвы. На 26 июля 2026 года в продаже 884 квартиры: строящиеся дома СПАРК (Дом 21) и МАРК (Дом 33) со сроком ввода IV квартал 2027 года плюс готовые ГРАНД (Дом 18), ТАУЭР (Дом 9) и Дом 2. Площади от 17 до 127 кв. м, от студий до четырёхкомнатных. Бюджет от 16,39 млн до 111,1 млн рублей. В строящихся корпусах сделка идёт по договору долевого участия, в сданных — по договору купли-продажи.
Как можно оплатить: варианты от застройщика
Единовременный расчёт застройщик называет самым выгодным вариантом: цена квартиры минимальная, сделка проходит быстрее. Акция «Квартиры по ценам прошлого» завершилась, вместо неё на карточке ЗИЛАРТ у застройщика заявлено предложение «Квартиры с выгодой до 10%»: размер скидки зависит от конкретной квартиры и размера первоначального взноса и фиксируется в офисе продаж на дату брони. Отдельно работает постоянная программа «Трейд-ин экспресс» — взнос от 25%, договор долевого участия заключают в день обращения, основной платёж можно отсрочить на 3 месяца.
Рассрочка 0% продлена до 31 августа 2026 года. Вариантов три: первоначальный взнос 30%, 50% или 70%, ежемесячный платёж 50 000 рублей, срок внесения остатка зависит от дома и уточняется у менеджера по продажам. В любом случае рассрочка ограничена датой ввода корпуса в эксплуатацию и не суммируется с другими акциями и скидками. На карточке ЗИЛАРТ застройщик отмечает рассрочку 0% как предложение для готовых квартир.
У ЛСР более 20 банков-партнёров и свой ипотечный отдел. До 31 августа 2026 года действуют семейная ипотека 3,9% на весь срок (Совкомбанк, сумма кредита до 12 000 000 рублей, срок до 30 лет, взнос от 20,1%) и ипотека для всех 11,9% на весь срок (ТБанк, сумма кредита от 500 000 до 100 000 000 рублей, срок от 1 года до 30 лет, взнос от 20,1%). Тем же сроком ограничена и траншевая программа. Данные официального сайта застройщика на 04.08.2026.
Если в ЗИЛАРТе не нашлось подходящего варианта
Главное ограничение — форматы. Трёхкомнатных в продаже 15, четырёхкомнатных 8 на весь квартал, и с большой вероятностью нужной вам планировки среди них не будет. В этом случае логично смотреть соседей: все три проекта ниже стоят рядом, в той же южной излучине реки.
Соседний квартал на южной части ЗИЛа, та же набережная Марка Шагала. Больше 400 лотов в продаже и полный набор форматов, включая семейные.
Даниловский район, первая линия воды. Камернее ЗИЛАРТа и с другим характером застройки — для тех, кому масштаб квартала кажется избыточным.
Другой берег города, первая линия канала имени Москвы. Большой выбор планировок и сдача очередями до 2030 года.
Подобрать квартиру в ЖК ЗИЛАРТ
Поможем выбрать между сданными корпусами и стройкой, проверим документы и сопроводим сделку до регистрации.
Фотографии и визуализации ЖК ЗИЛАРТ
Ниже — полный набор официальных визуализаций квартала: корпуса разных архитекторов и виды со стороны Москвы-реки, парк Тюфелева роща и пешеходный бульвар с арт-объектами, дворы без машин и детские площадки, лобби и входные группы, подземный паркинг. Квартал большой и очень разный по характеру застройки, так что по одному кадру составить о нём представление не получится.
Старт продаж и сроки сдачи
Продажи в ЗИЛАРТе открылись в 2016 году, первые корпуса ввели в 2018-м. Проект живёт уже десять лет, и это тот редкий случай, когда о застройщике можно судить не по обещаниям, а по построенному: из 19 корпусов сдано 17.
| Этап | Что происходит | Статус |
|---|---|---|
| 2016 | Старт продаж первой очереди | Завершён |
| 2018–2025 | Ввод основной части квартала, парк и набережная | 17 корпусов сданы |
| II квартал 2026 | Корпус ЗИЛАРТ ГРАНД (дом 18) | Сдан |
| IV квартал 2027 | Корпуса ЗИЛАРТ МАРК (дом 33) и ЗИЛАРТ СПАРК (дом 21) | Строятся |
Выдача ключей по проекту идёт с 2022 года и продлится до 2028 года включительно.
Практический вывод простой: покупая в ЗИЛАРТе сегодня, вы въезжаете либо в готовый дом внутри уже работающего квартала, либо ждёте полтора года, но при этом всё вокруг — парк, набережная, школа, магазины — уже существует. Это принципиально отличается от покупки на котловане в чистом поле, где инфраструктуру обещают вместе с домом.
Ход строительства и что сейчас
Основная часть квартала уже живёт. Работают парк Тюфелева роща и набережная Марка Шагала, открыт бульвар Братьев Весниных с торговым центром «ЗУМ» и музейно-выставочным центром «Коллекция», действует крупнейший в Москве образовательный центр на 2 500 мест с технопарком «Кванториум» и два муниципальных детских сада. Ещё один образовательный кластер со школой и садом застройщик обещает открыть позже.
Отдельная новость, которая повлияет на весь район, — строительство станции «ЗИЛ» новой Троицкой линии метро. В перспективе она станет частью пересадочного узла с МЦК и Бирюлёвской линией. Пока же ближайшая рельсовая точка — станция МЦК «ЗИЛ».
По надёжности проект чистый: в реестре проблемных объектов не значится, застройщик не банкрот, эскроу-счета открыты в шести корпусах из двадцати — по остальным дома уже введены в эксплуатацию, и эскроу там просто не нужны.
Отзывы о ЖК ЗИЛАРТ
Здесь важно сказать прямо: ЗИЛАРТ — единственный крупный проект в этой части города, где отзывов действительно много и они смешанные. Народная оценка на Циан — 4,1 из 5 при 90 отзывах, на Новострой.ру — 3,9 из 5 при 110 отзывах. Это заметно ниже, чем у соседних проектов, где обычно 4,4–4,7. Но и выборка тут в разы больше: квартал заселён с 2018 года, и люди пишут не о рендерах, а о жизни.
По составляющим оценки распределяются так: транспортная доступность 4,4, инфраструктура 4,4, экология 4,5, соотношение цены и качества 4,3.
- Пешеходную среду: плавные съезды, переходы, бульвары — «как в европейском городке»
- Парк и набережную — они уже работают, а не нарисованы на плане
- Магазины, кафе и сервисы на первых этажах, всё в шаговой доступности
- Архитектуру: квартал узнаваемый и не похож на типовую застройку
- Парковку — самая частая претензия во всех отзывах без исключения
- Качество отделки и строительных работ в отдельных корпусах
- Задержки сроков по некоторым домам в прошлые годы
- Инженерию высотной башни: жалобы на неоткрывающиеся окна и слабую вентиляцию
Последний пункт стоит развернуть, потому что он показательный. В одном из отзывов покупатель башенного корпуса подробно описывает проблему: окна не открываются по проекту, центральная вытяжка периодически отключается, мощности центрального кондиционирования не хватает летом. Это не общая проблема квартала — в малоэтажных и средних корпусах такого нет, — но пример того, почему в ЗИЛАРТе нельзя выбирать «квартал вообще»: корпуса здесь очень разные и по инженерии тоже.
«ЗИЛАРТ — это проект, который надо выбирать корпусом, а не названием. Разброс здесь больше, чем между разными жилыми комплексами: девятнадцать домов, разные бюро, разные годы ввода, разные подрядчики и очень разная инженерия. Оценка 4,1 у квартала с десятью тысячами квартир и восемью годами эксплуатации — это, если честно, нормальная цифра: там, где живут годами, всегда пишут и про подтёки, и про лифты. Мой практический совет — до сделки съездить именно в тот корпус, где вы смотрите квартиру, и поговорить с людьми в лифте. И заранее решить вопрос с машиноместом: паркинга здесь меньше, чем квартир, и это не изменится».
ЗИЛАРТ на карте: район и что рядом
Квартал занимает северную часть бывшей территории ЗИЛа в Даниловском районе, на берегу Москвы-реки. Это уже не спальный юг, но и не центр: до Кремля около пяти километров, до Садового кольца ещё меньше.
| Куда | Как далеко |
|---|---|
| МЦК «ЗИЛ» | около 14 минут пешком |
| Метро «Технопарк» | около 15 минут пешком |
| Метро «Автозаводская» | около 20 минут пешком |
| Метро «Тульская» | около 19 минут пешком |
| Станция «ЗИЛ» Троицкой линии | строится, будет в пешей доступности |
| Парк Тюфелева роща | внутри квартала |
| Набережная Марка Шагала | внутри квартала |
Про метро надо сказать честно: пятиминутной доступности у ЗИЛАРТа нет, несмотря на то что в рекламных материалах МЦК иногда указывают как «пять минут». Реально до платформы идти около четверти часа, и это компенсируется тем, что половину дороги вы идёте по парку, а не вдоль трассы. Ситуацию изменит станция Троицкой линии, но точных сроков её открытия пока никто не называет.
Соседний квартал через дорогу — ЖК Шагал на южной части ЗИЛа: та же набережная, тот же район, но другой застройщик и другая логика застройки. Если рассматриваете эту часть города, имеет смысл смотреть оба: набережная у них общая, а логика застройки и цены разные.
Съездить на просмотр в ЖК ЗИЛАРТ
Покажем квартал вживую: парк, набережную, дворы и лобби. По району проедем за один выезд.
Планировки, инфраструктура и кому подойдёт
Линейка в ЗИЛАРТе идёт от студий в 18 м² до четырёхкомнатных квартир за 110 м² и больше. Потолки разнятся по корпусам: от 2,85 м в рядовых домах до 5,7 м в отдельных форматах. Панорамное остекление — общий стандарт проекта, окна высотой не меньше двух метров есть везде.
Реальные планировки: шесть форматов
Ниже — официальные планировки застройщика по конкретным свободным лотам на июль 2026 года, от студии до двухуровневой четырёхкомнатной. Обратите внимание на приставку «евро»: в таких квартирах кухня объединена с гостиной, а спален столько, сколько указано в названии. То есть «двухкомнатная евро» — это кухня-гостиная плюс одна спальня, а не две изолированные комнаты.
19 846 556 ₽. Корпус Гранд (дом 18), 26-й этаж, дом сдан. Жилая зона 15 м², санузел 2,7 м², прихожая 5,1 м².
24 787 997 ₽. Корпус Гранд, 23-й этаж, дом сдан. Кухня-гостиная 20,2 м², спальня 14,2 м², санузел 3,2 м².
33 009 909 ₽. Корпус Гранд, 22-й этаж, дом сдан. Кухня-гостиная 17,8 м², спальни 13,7 и 12,2 м², эркер с панорамным остеклением.
40 738 538 ₽. Корпус Марк (дом 33), 36-й этаж, сдача в IV квартале 2027 года. Самый доступный трёхкомнатный формат в квартале.
51 097 187 ₽. Корпус Гранд, 21-й этаж, дом сдан. Кухня-гостиная 17,8 м², три спальни, два санузла — вариант для тех, кому нужно въехать сразу.
85 104 821 ₽. Корпус Спарк (дом 21), двухуровневая, 42–43-й этажи, сдача в IV квартале 2027 года. Самый доступный из восьми оставшихся четырёхкомнатных лотов.
Планировки и цены — данные застройщика по конкретным свободным квартирам на июль 2026 года. Все лоты идут без отделки.
Что есть внутри квартала
Крупнейший в Москве: лекционные аудитории, спортзалы, лингвистический кабинет, библиотека и зрительный зал со сценой. Плюс технопарк «Кванториум» с робототехникой и VR.
Два муниципальных сада уже работают, ещё один образовательный кластер со школой и садом застройщик планирует открыть позже.
Торговый центр «ЗУМ» и музейно-выставочный центр «Коллекция» на пешеходном бульваре Братьев Весниных, в планах — концертный зал.
Для семьи с детьми
Пожалуй, лучшее, что есть у ЗИЛАРТа. Дворы без машин, парк на 10 гектаров и набережная прямо в квартале, образовательный центр на 2 500 мест в пешей доступности, площадки под разные возрасты. Ребёнку здесь есть куда выйти, и выходить он будет не на парковку, а в парк. Единственная оговорка — школьных мест на квартал такого размера всё равно впритык, и вопрос с местом лучше уточнять заранее.
Для инвестора
ЗИЛАРТ уже прошёл фазу быстрого роста: за последние полгода метр прибавил около 1,6%, то есть проект вышел на спокойную траекторию. Заходить сюда ради прироста стоимости за цикл стройки поздно, а вот арендная логика работает хорошо: узнаваемый адрес, парк, набережная и МЦК дают стабильный спрос на аренду. Компактные форматы для этого подходят лучше всего — их же в продаже больше всего.
- Тем, кто хочет городскую среду, а не дом посреди пустыря
- Семьям с детьми: парк, набережная, дворы без машин, школа рядом
- Покупателям компактных форматов — тут самый широкий выбор
- Тем, кому важно въехать в уже работающий квартал, а не ждать инфраструктуру
- Автомобилистам, для которых критично гарантированное машиноместо
- Тем, кто ищет трёшку или четырёхкомнатную: их осталось 23 на весь квартал
- Любителям камерности — здесь десять тысяч квартир и очень много людей
- Тем, кому нужно метро в пяти минутах: реально идти около четверти часа
Если сравниваете ЗИЛАРТ с другими проектами того же класса, посмотрите наш ТОП-20 ЖК бизнес-класса Москвы 2026 — там цены за метр и сроки по каждому проекту.
Частые вопросы
ЖК ЗИЛАРТ уже сдан?
Почти полностью. Из 19 корпусов сдано 17, последний введённый — ЗИЛАРТ ГРАНД (дом 18), он сдан во втором квартале 2026 года. Строятся два корпуса: ЗИЛАРТ МАРК (дом 33) и ЗИЛАРТ СПАРК (дом 21), их срок — четвёртый квартал 2027 года.
Сколько стоит квартира в ЖК ЗИЛАРТ в 2026 году?
На июль 2026 года цены начинаются от 16 390 000 ₽ за студию от 18 м² и доходят до 111 100 000 ₽ за четырёхкомнатную квартиру. Однокомнатные — от 20 100 000 ₽, двухкомнатные — от 28 400 000 ₽, трёхкомнатные — от 40 700 000 ₽. Квадратный метр стоит от 464 720 до 1 001 946 ₽, средняя цена метра по комплексу — 622 815 ₽.
Как купить квартиру в ЖК ЗИЛАРТ?
Двумя способами, в зависимости от корпуса. В сданных домах, включая корпус Гранд, — по договору купли-продажи с переходом права собственности сразу. В строящихся корпусах Марк и Спарк — по договору долевого участия с расчётом через эскроу-счёт, доступна рассрочка до срока сдачи. Машиноместо, кладовая и отделка оплачиваются отдельно от квартиры.
Кто застройщик ЖК ЗИЛАРТ?
«Группа ЛСР» — компания работает с 1993 года и сдала более 190 домов. ЗИЛАРТ — её флагманский московский проект. Единый дизайн-код квартала разработало бюро «Меганом» Юрия Григоряна, а отдельные дома проектировали разные бюро: «СПИЧ», «Цимайло Ляшенко и партнёры», «Герасимов и партнёры», «Мезонпроект».
Сколько идти до метро от ЖК ЗИЛАРТ?
До станции МЦК «ЗИЛ» около 14 минут пешком, до «Технопарка» около 15 минут, до «Автозаводской» и «Тульской» около 20 минут. Рядом строится станция «ЗИЛ» новой Троицкой линии, которая войдёт в пересадочный узел с МЦК, но сроков открытия пока не называют.
Какая отделка в квартирах ЗИЛАРТа?
Два варианта: без отделки и чистовая от застройщика. Стоимость отделки не входит в базовую цену квартиры. Готовая отделка в бизнес-классе встречается нечасто, поэтому такие лоты уходят быстрее.
Хватает ли парковки в ЖК ЗИЛАРТ?
Это главная претензия жителей. В подземных паркингах 7 667 машиномест при 10 477 квартирах, то есть мест меньше, чем квартир. Машиноместо покупается отдельным объектом, и искать его нужно одновременно с квартирой, а не после.
Какие отзывы у ЖК ЗИЛАРТ?
Смешанные, и выборка большая: 4,1 из 5 на Циан при 90 отзывах и 3,9 из 5 на Новострой.ру при 110 отзывах. Хвалят пешеходную среду, парк, набережную и архитектуру. Ругают парковку, качество отделки в отдельных корпусах и инженерию высотной башни. Квартал заселён с 2018 года, поэтому отзывы здесь о реальной жизни, а не о рендерах.
Что такое парк Тюфелева роща?
Парк площадью 10 гектаров внутри квартала, созданный по проекту ландшафтного архитектора Джерри ван Эйка. Через всю территорию проходит пергола из кортеновской стали длиной полтора километра, высажено более 4 000 взрослых деревьев и кустарников. Парк открыт и работает.
Читайте также
Новостройки
25 июля 2026
ЖК Шагал (Shagal) в Москве: обзор, цены, планировки и отзывы
Бизнес-класс от Группы «Эталон» на ЗИЛ-Юге: цены, планировки, сроки сдачи по очередям и честный разбор плюсов и минусов квартала у Москвы-реки.
Новостройки
19 июля 2026
ТОП-20 ЖК бизнес-класса Москвы 2026
Рейтинг 20 жилых комплексов бизнес-класса: цены за м², сроки сдачи, округа и метро, комментарии брокера по каждому проекту.
Новостройки
18 июля 2026
Новостройки у воды в Москве 2026
Обзор новостроек на набережных Москвы: рейтинг ЖК у воды, цены, видовые характеристики и инвестиционный потенциал.
Новостройки
18 июля 2026
Новостройки с отделкой в Москве 2026
Квартиры с готовой отделкой от застройщика: варианты «под ключ», плюсы и минусы, цены 2026 года в Москве.
