ЖК де-люкс класса в Москве: список проектов и цены
15 московских проектов, где класс де-люкс заявил сам застройщик. Цена метра, остаток квартир, районы и сроки по каждому дому.
Де-люкс класс дому назначает сам застройщик, единых правил в России нет. Мы взяли 15 московских проектов, где такой класс заявлен открыто, и свели по ним цену метра, остаток квартир и сроки. Метр тут идёт от 842 000 до 9 285 000 ₽, а вход по бюджету начинается с 51 788 000 ₽.
1. Как отбирали проекты
Класс мы не назначали. В список попал дом, которому сам девелопер дал подпись де-люкс, люкс, делюкс или отнёс его к верхнему краю элитного сегмента. Чем де-люкс отличается от элитного класса и премиума, разобрано в отдельном материале про де-люкс класс недвижимости. Тут теорию не повторяем, а смотрим на дома и цифры.
Второе условие простое. Москва внутри МКАД, новостройка, квартиры доступны к покупке сейчас. Апартаменты не брали. Цены и остаток сняты из каталогов застройщиков вручную, агрегаторы мы не используем. Нет цены в каталоге, в ячейке стоит «по запросу». Рейтинг по деньгам у нас есть отдельно, в обзоре самых дорогих ЖК Москвы.
Больше всего домов дал Sminex. Это 7 адресов в центре. Обыденский №1 на Остоженке, Палашёвский 11 у Патриарших прудов, Лаврушинский в Замоскворечье, Ильинка 3/8 в 160 метрах от Красной площади, Фон Дессин на Чистых прудах, клубный квартал Фрунзенский на Фрунзенской набережной и квартал Тишинский бульвар на Пресне.
Донстрой вошёл коллекцией «Люкс» из 4 домов. Баррин Хаус · BARRIN HOUSE и ДОМ XXII в Хамовниках, Татарская 35 в Замоскворечье, клубные дома Река в Раменках. Ещё 4 проекта пришли от других компаний. Саввинская 17 у Level Group, Хамовники 12 у КОЛДИ, клубный дом Узоры и жилой квартал Золотой у Capital Group. Про сами компании мы писали в обзоре застройщиков премиум-класса Москвы.
2. Фотографии и визуализации ЖК из подборки
Ниже кадры по всем 15 домам. Фасады, корпуса, дворы и улицы вокруг. По стройке это визуализации, по готовым домам фотографии. Интерьеры, лобби и виды из окон в галерею не берём.
3. Цены в ЖК де-люкс класса
Таблица идёт по убыванию цены метра. В колонке стоит нижняя граница по дому, то есть порог входа. Внизу собраны 4 проекта, где цену в каталоге не показывают.
| ЖК | Район | Заявленный класс | Цена за м² | Квартир в продаже | Срок ввода |
|---|---|---|---|---|---|
| Баррин Хаус | Хамовники | коллекция «Люкс» | 3 104 000 ₽ | 1 | дом сдан |
| Палашёвский 11 | Тверской | исключительный дом | от 2 925 000 ₽ | 47 | строится |
| Обыденский №1 | Хамовники | клубный дом, элитный | от 2 818 000 ₽ | 8 | дом сдан |
| ДОМ XXII | Хамовники | коллекция «Люкс» | от 2 492 000 ₽ | 8 | дом готов |
| Лаврушинский | Якиманка | бескомпромиссный дом | от 2 211 000 ₽ | 98 | дом сдан |
| Фрунзенский | Хамовники | элитный клубный квартал | от 2 181 000 ₽ | 157 | строится |
| Ильинка 3/8 | Тверской | клубные особняки | от 2 112 000 ₽ | 28 | дом сдан |
| Фон Дессин | Басманный | клубный дом, элитный | от 1 426 000 ₽ | 15 | дом сдан |
| Татарская 35 | Замоскворечье | высокий люкс | от 1 390 000 ₽ | 176 | строится |
| Тишинский бульвар | Пресненский | элитный квартал | от 1 241 000 ₽ | 219 | строится |
| Река | Раменки | коллекция «Люкс» | от 842 000 ₽ | 121 | дома 1 и 2 сданы |
| Саввинская 17 | Хамовники | делюкс | по запросу | 4 | дом сдан |
| Хамовники 12 | Хамовники | де-люкс | по запросу | 6 | дом сдан |
| Узоры | Хамовники | делюкс | по запросу | по запросу | строится |
| Золотой | Якиманка | делюкс | по запросу | по запросу | дом сдан |
Разрыв между верхом и низом таблицы почти четырёхкратный. Баррин Хаус держит 3 104 000 ₽ за метр, клубные дома Река начинаются с 842 000 ₽. Дело в адресе. Дорогие строчки это ЦАО внутри Садового кольца, Река стоит в ЗАО у парка.
Что входит в стоимость
Первое, за что платит покупатель — это адрес. Округ, район, пешая доступность метро и центра. Ильинка 3/8 стоит в 160 метрах от Красной площади, Обыденский №1 в переулке Остоженки, Фрунзенский на первой линии набережной. Второе это сам дом. Сколько квартир на этаже, сколько соседей во дворе, какая высота потолка. У Татарской 35 потолки идут от 3,5 до 4,7 м, у ДОМ XXII от 3,5 до 4,5 м, у Баррин Хаус от 3,2 до 3,8 м.
Третье это территория. Закрытый двор без машин, парк или набережная за воротами, паркинг с лифтом в жилую часть, фитнес и консьерж. У Реки за домом парк на 24 га, у Фрунзенского выход на набережную, у Хамовников 12 своя библиотека и СПА для жителей.
Дальше идут этаж, вид и площадь. Внутри одного дома разброс больше, чем между домами. В Обыденском №1 метр меняется от 2 818 000 до 9 285 000 ₽, то есть в 3,3 раза. В Лаврушинском вилка от 2 211 000 до 7 762 000 ₽, в Палашёвском 11 от 2 925 000 до 7 300 000 ₽. Наверху вилки квартиры с террасами и видом на Кремль, внизу варианты нижних этажей во двор.
«Слово в буклете и цена метра совпадают не всегда. В нашей таблице подпись де-люкс стоит у домов с ценой от 842 000 ₽ за метр и у домов с ценой от 3 104 000 ₽. Разница почти четырёхкратная, а класс в обоих случаях назвал застройщик. Смотреть надо на адрес, на число квартир в доме и на то, что за забором»
Подберём дом де-люкс под ваш запрос
Пришлём планировки по проектам из подборки, включая те, где цену не публикуют, и посчитаем полную стоимость покупки.
4. Купить квартиру в ЖК де-люкс класса
В 15 проектах подборки доступны к покупке 888 квартир, и 9 домов уже сданы. Любую квартиру в готовом доме можно посмотреть вживую до сделки. Оставьте заявку, мы организуем выезд, соберём подборку планировок под ваш бюджет и покажем варианты, которых нет в открытом каталоге. Если нужного метража или бюджета тут не нашлось, подберём дом того же уровня в том же районе и в той же цене. Посчитаем полную стоимость покупки с ипотекой, рассрочкой и скидками, сравним переплату по банкам. FluffyWhite, агентство высокого сервиса при подборе недвижимости в Москве.
По странице: цены по всем 15 домам · районы · карта. Похожие подборки: клубные дома Москвы и элитные районы Москвы.
Как можно оплатить: варианты от застройщика
Полная оплата со скидкой
У Донстроя до 30 сентября 2026 года идут золотые скидки осени до 12%. На бюджете от 74 908 000 ₽ в Татарской 35 это заметная сумма, а размер скидки зависит от способа расчёта. Посчитаем её по выбранной квартире и сравним с соседними домами.
Рассрочка от застройщика
У Донстроя работает рассрочка без процентов с первым взносом от 20%. У Sminex и Level графики свои и зависят от корпуса и стадии дома. Условия сверяем на дату брони. Подберём квартиру, где рассрочка действует прямо сейчас.
Ипотека
У Донстроя две ставки, 8,1% на первые 3 года и 11,9% на весь срок до 30 лет. Семейная ипотека в Москве ограничена суммой 12 000 000 ₽ и на таких бюджетах закрывает малую долю. Рассчитаем платёж по вашей квартире и подберём банк.
Оставьте заявку, и мы пришлём действующие рассрочки и ипотечные программы, посчитаем платёж под вашу сумму первого взноса и подберём схему, где переплата получается меньше. Расчёт берём на день сделки, а не с рекламной страницы.
Если не нашлось подходящего варианта
Life Time
Пресненский район ЦАО, квартал Sminex, от 1 119 000 ₽ за м². Дом сдан, доступны к покупке 212 квартир от 54,8 м², бюджет идёт от 69 540 000 ₽. Ключи дают сразу, а вход ниже, чем в любом клубном доме центра. Формат разобран в гиде по элитным новостройкам Москвы.
Foriver
Даниловский район ЮАО, квартал Sminex на своей набережной, от 522 000 ₽ за м². Дом сдан, доступны к покупке 58 квартир от 42 м², бюджет от 32 150 000 ₽. Тот же уровень отделки и сервиса при вдвое меньшей цене метра. Проект есть в подборке новостроек у воды.
Начало
Пресненский район ЦАО, дом Донстроя, от 925 000 ₽ за м². Доступны к покупке 220 квартир от 35,9 м², бюджет от 38 795 000 ₽. Тот же центр и те же рассрочки, но порог входа вчетверо ниже. Сравнение форматов есть в разборе, как купить квартиру в ЖК премиум-класса.
Покажем квартиры, которых нет в каталогах
В верхнем сегменте часть предложений закрыта. Организуем просмотр и соберём варианты под ваш район и бюджет.
5. Районы, где стоит де-люкс
14 домов из 15 стоят в ЦАО. Единственное исключение это Река в Раменках, округ ЗАО. Внутри центра картина тоже неровная, весь верх рынка садится в несколько районов.
Хамовники взяли 7 проектов из 15, почти половину подборки. Обыденский №1 стоит в переулке Остоженки у станции Кропоткинская, Фрунзенский на Фрунзенской набережной у одноимённой станции, Баррин Хаус и ДОМ XXII в квартале между станциями Спортивная и Фрунзенская, Саввинская 17, Хамовники 12 и Узоры вдоль Саввинской и Ростовской набережных. Район давно застраивается клубными домами, незастроенных участков почти не осталось, и это держит цену. Разбор мы собрали в обзоре элитных районов Москвы.
Дальше идут Тверской район и Якиманка, по 2 дома. В Тверском это Палашёвский 11 в переулке у Патриарших прудов и Ильинка 3/8 у Красной площади, станции Пушкинская и Площадь Революции. На Якиманке стоят Лаврушинский в Большом Толмачёвском переулке и квартал Золотой на Болотном острове, ближайшая станция Третьяковская. По одному дому дали Замоскворечье с Татарской 35 у станции Новокузнецкая, Пресня с Тишинским бульваром и Басманный с Фон Дессином у Чистых прудов.
Раменки в подборке одни, зато с самым низким входом. Река идёт от 842 000 ₽ за метр, дома стоят у парка на 24 га, до станций Мичуринский проспект и Аминьевская около 15 минут пешком.
6. Клубный дом или квартал
Внутри де-люкса живут два разных продукта, и цена метра у них расходится сильно. Первый это клубный дом на 8 квартир, второй квартал на 2 сотни.
Клубный формат держит верх таблицы. В Баррин Хаус доступна к покупке 1 квартира, в Обыденском №1 и ДОМ XXII по 8, в Саввинской 17 их 4, в Хамовниках 12 всего 36 квартир в доме и 6 из них ещё доступны. Товар там кончается, и покупатель это знает. Отсюда цена метра от 2 492 000 до 3 104 000 ₽ и бюджет входа от 268 620 000 ₽ в ДОМ XXII. Как устроен такой формат, мы разбирали в подборке клубных домов Москвы.
Кварталы работают иначе. Тишинский бульвар даёт 219 квартир, Татарская 35 даёт 176, Фрунзенский 157, Река 121. Линейка площадей у них шире, нижняя граница падает. В Тишинском бульваре есть квартира от 44,9 м² за 69 170 000 ₽, в Татарской 35 от 48,3 м² за 74 908 000 ₽. При этом верх вилки у кварталов не ниже клубного, во Фрунзенском метр доходит до 6 898 000 ₽. Внутри квартала покупатель выбирает между корпусами, этажами и видами, в клубном доме выбора почти нет.
7. Готовые дома и стройка
9 домов подборки уже готовы, ключи там дают сразу после сделки. Это Баррин Хаус, Обыденский №1, ДОМ XXII, Лаврушинский, Ильинка 3/8, Фон Дессин, Саввинская 17, Хамовники 12 и Золотой. В Реке сданы первый и второй дома, четвёртый ещё строится, так что квартал работает в обоих режимах сразу.
Строятся 5 проектов. Палашёвский 11, Фрунзенский, Тишинский бульвар, Татарская 35 и Узоры. Точной даты ввода ни по одному из них в каталогах нет, застройщики верхнего сегмента её обычно не публикуют. Дату по конкретному корпусу называют в разговоре, и до брони её стоит выяснить отдельно.
В готовом доме квартиру можно обойти ногами, увидеть вид из окна, двор и соседей, проверить отделку и работу управляющей компании. На стройке этого нет, зато есть рассрочка на длинный срок и цена, которая до ввода обычно растёт. Что даёт ранний вход, разобрано в материале про рынок элитной недвижимости Москвы.
«Готовый дом в де-люксе стоит дороже не из-за стройки, а из-за ясности. Вы видите вид, двор, соседей и то, как работает сервис. На 888 квартир подборки готовых домов 9 из 15, и выбор там уходит быстрее всего. В Баррин Хаус осталась 1 квартира, в Обыденском и ДОМ XXII по 8»
8. ЖК де-люкс класса на карте
На карте отмечены адреса всех 15 домов. Хорошо видно, как плотно верх рынка садится в Хамовниках и вдоль Москвы-реки, и насколько отдельно от центра стоит Река в Раменках.
Сравним проекты между собой
Разложим по цене метра, площади, этажу и сроку ввода, объясним, за что именно вы платите в каждом доме.
9. Что проверить перед покупкой и кому подходит
Первая проверка про цену. Цифра из таблицы это порог входа по дому, а не цена вашей квартиры. В Обыденском №1 метр меняется в 3,3 раза при одном адресе, поэтому смотреть надо карточку конкретной квартиры, её этаж, вид и площадь.
Вторая проверка про отделку. У Sminex в каталоге три состояния, без отделки, white box и чистовая, и в одном доме они идут вперемешку. Третья про паркинг и кладовые, входят ли они в цену. Четвёртая про соседние участки, потому что тут вид из окна и есть большая часть цены.
- Тем, кому нужен адрес внутри Садового кольца и готовый дом с ключами в день сделки
- Тем, кто выбирает вид из окна как первый параметр и готов платить за этаж
- Семьям, которым нужны площади от 150 м² и потолки выше 3,5 м
- Тем, кому важен клубный формат на 8 квартир и узкий круг соседей
- Тем, кто берёт рассрочку без процентов вместо ипотеки
- Вход по подборке начинается с 51 788 000 ₽, дешевле в этих домах ничего нет
- 4 проекта из 15 цену в каталоге не показывают вовсе
- По 5 строящимся домам застройщики не дают дату ввода
- В 4 домах осталось от 1 до 8 квартир, выбора площадей там почти нет
- Семейная ипотека с пределом 12 000 000 ₽ закрывает малую долю бюджета
«Де-люкс проверяют не прайсом, а тем, что останется через десять лет. Кто управляет домом, как устроен въезд, не появится ли стройка напротив. Планы застройки соседних участков мы смотрим до сделки. В подборке 7 домов из 15 стоят в Хамовниках, и там уже почти нечего строить, а вот в Раменках и на Пресне поле ещё открыто»
10. Частые вопросы
Какие ЖК в Москве относятся к де-люкс классу?
Единого реестра нет, класс дому назначает сам девелопер. В нашу подборку вошли 15 домов с такой подписью. У Sminex это Обыденский №1, Палашёвский 11, Лаврушинский, Ильинка 3/8, Фон Дессин, Фрунзенский и Тишинский бульвар. У Донстроя коллекция «Люкс» из Баррин Хаус, ДОМ XXII, Татарской 35 и Реки. Ещё 4 дома дали Level, КОЛДИ и Capital Group.
Сколько стоит квадратный метр в де-люксе?
По 11 домам с открытой ценой метр идёт от 842 000 до 9 285 000 ₽. Нижняя граница это клубные дома Река в Раменках, верхняя квартира в Обыденском №1 на Остоженке. Внутри одного дома разброс доходит до 3,3 раза, так что средняя цифра по классу мало что говорит.
Какая самая доступная квартира в этих домах?
Нижний бюджет по подборке это 51 788 000 ₽. Столько стоит квартира 52,1 м² в клубных домах Река в Раменках. Дальше по доступности идут Тишинский бульвар от 69 170 000 ₽ за 44,9 м² и Татарская 35 от 74 908 000 ₽ за 48,3 м². В Хамовниках вход выше, там нижняя цифра это 159 200 000 ₽ во Фрунзенском.
Чем де-люкс отличается от элитного класса?
Жёсткой границы нет, оба слова ставит сам застройщик. На практике де-люкс это верхний край элитного сегмента, где меньше квартир в доме, выше потолки и сильнее адрес. В нашей таблице подпись де-люкс стоит и у дома с ценой от 842 000 ₽ за метр, и у дома с ценой от 3 104 000 ₽. Теория разобрана в отдельном материале про де-люкс класс недвижимости.
Почему у части домов цена не указана?
4 проекта из 15 прайс не раскрывают. Это Саввинская 17 у Level, Хамовники 12 у КОЛДИ, Узоры и Золотой у Capital Group. В карточках квартир там стоит пометка о цене по запросу, сумму называют в разговоре. Выдуманных цифр мы не ставим. Актуальную цену по такому дому мы запрашиваем и присылаем в подборке.
В каком районе Москвы больше всего де-люкса?
В Хамовниках. Там стоят 7 домов подборки из 15, то есть почти половина. Это Обыденский №1, Фрунзенский, Баррин Хаус, ДОМ XXII, Саввинская 17, Хамовники 12 и Узоры. Следом идут Тверской район и Якиманка, по 2 дома. Единственный проект вне ЦАО это Река в Раменках.
Можно ли купить такую квартиру в ипотеку?
Да, рыночные программы работают. У Донстроя ставка 8,1% на первые 3 года и 11,9% на весь срок до 30 лет. Семейная ипотека помогает мало, её предел в Москве равен 12 000 000 ₽, а бюджет входа тут начинается с 51 788 000 ₽. Чаще берут рассрочку без процентов от застройщика или платят сразу и со скидкой.
Насколько свежие цифры в таблице?
Цены и остаток проверены вручную 15 сентября 2026 года. В верхнем сегменте остаток уходит медленнее, чем в массовом, но прайс застройщики правят регулярно. Скидки Донстроя до 12% действуют до 30 сентября 2026 года. Перед сделкой цену надо сверять на дату брони.
Коротко
15 московских проектов с подписью де-люкс дают 888 квартир в продаже. Метр идёт от 842 000 ₽ в Раменках до 9 285 000 ₽ на Остоженке, бюджет входа начинается с 51 788 000 ₽. 14 домов стоят в ЦАО, 7 из них в Хамовниках. 9 домов готовы и ключи дают сразу, 5 строятся без объявленной даты ввода, ещё 4 проекта цену не публикуют.
Читайте также
Новостройки
14 сентября 2026
Новостройки
14 сентября 2026
Самые дорогие ЖК Москвы
Рейтинг из 15 проектов: цена метра, районы и что входит в стоимость.
Новостройки
25 августа 2026
Элитные районы Москвы: где живёт верхний сегмент и сколько стоит метр
89 премиальных и элитных проектов в восьми районах Москвы на 21 августа 2026 года. Метр от 425 000 ₽ в Раменках до 3 729 412 ₽ в Хамовниках, вход в район от 21 447 000 ₽ до 101 565 000 ₽. Почему дорогой метр и дорогой вход — разные районы.
Новостройки
25 августа 2026
Клубные дома Москвы 2026: список проектов, число квартир и цены
Клубные дома Москвы в 2026 году: 43 проекта, вход в верхний сегмент от 29 201 550 ₽, медиана 153 973 000 ₽. Полный список с квартирами в продаже, ценами за метр и сроками сдачи. Данные актуальны на 25 августа 2026 года.
