Готовые дома Sminex в Москве: квартиры с ключами сразу

У застройщика Sminex (Смайнекс) семь построенных домов, в которых квартиры ещё можно купить у застройщика: «Лаврушинский» на Якиманке, «Обыденский №1» на Остоженке, «Ильинка 3/8» в 160 метрах от Красной площади, «Фон Дессин» на Чистых прудах, квартал Life Time на Пресне, Форивер на Симоновской набережной и Вест Гарден в парке 16 гектаров. На 4 августа 2026 года в них свободны 460 квартир — от 32 150 000 до 7 070 010 000 ₽. Разбираем каждый дом, цены по метру, планировки конкретных лотов и то, чем сделка в готовом доме отличается от долевого участия.

Что значит «готовый дом» у Sminex

Sminex — в русскоязычном поиске компанию часто пишут как «Смайнекс» — работает на московском рынке с 2007 года и строит только в верхних сегментах: де-люкс, элитный и премиум, реже бизнес-класс. Сейчас в портфеле компании 28 проектов, из них 14 в продаже, 3 готовятся к старту и 10 находятся под управлением собственной Службы комфорта. Семь проектов уже построены, и квартиры в них можно купить прямо сейчас — с ключами, а не с ожиданием.

Готовый дом меняет саму механику сделки. Пока корпус строится, квартиру покупают по договору долевого участия: деньги лежат на эскроу-счёте в банке, застройщик получает их после ввода дома. Когда дом уже принят государственной комиссией и поставлен на кадастровый учёт, эскроу не нужен — сделка идёт по договору купли-продажи, право собственности регистрируется сразу, ключи выдают в течение нескольких дней после регистрации.

Есть и обратная сторона. На старте продаж цена ниже, а в готовом доме застройщик продаёт остаток — обычно это то, что не разобрали первым, и выбор в нём сильно уже. В «Вест Гарден (West Garden)» из шестидесяти с лишним квартир последней очереди в продаже осталось четыре, и три из них уже забронированы. Дальше по тексту разберём каждый дом отдельно и покажем, где остаток ещё большой, а где выбирать фактически не из чего.

Семь готовых домов Sminex: сравнение

В таблице — все семь построенных проектов Sminex, где на 4 августа 2026 года есть квартиры в продаже у застройщика. Цены, площади и количество взяты из официального подборщика недвижимости на сайте Sminex, срок ввода — из раздела «Динамика строительства» на страницах проектов.

Источник — официальный подборщик недвижимости sminex.com, данные на 04.08.2026. Всего в семи домах 460 квартир в продаже у застройщика — это больше половины всего портфеля компании, где 885 лотов.

Разброс внутри одной компании получается в 220 раз: от 32 150 000 ₽ за квартиру 42 м² в Форивере до 7 070 010 000 ₽ за пентхаус 781,3 м² в «Обыденском №1». Это разные продукты и разные покупатели, объединяет их только застройщик и его набор стандартов — Clubhouse, фитнес Fit Lab, детские пространства Kid's Lab и собственная служба эксплуатации.

Как читать эту таблицу. Количество квартир здесь — это остаток у застройщика, а не размер дома. В «Ильинке 3/8» всего 61 резиденция, и 31 из них ещё не продана; в «Вест Гардене» дом заселён давно, и четыре лота — это финальный хвост очереди. Чем меньше остаток, тем меньше смысла ждать: выбирать этаж и вид уже не получится.

Купить квартиру в готовом доме Sminex

Статус на 4 августа 2026 года: продажи идут во всех семи домах, свободны 460 квартир. Больше всего выбора в квартале Life Time — 215 квартир от 69 370 000 ₽ — и в «Лаврушинском», где 105 лотов от 209 990 000 ₽ и площади от 66,4 до 979,5 м². В Форивере 82 квартиры от 32 150 000 ₽, это самый доступный вход в бренд. Дальше по убывающей: «Ильинка 3/8» — 31 резиденция, «Фон Дессин» — 15 квартир, «Обыденский №1» — 8, «Вест Гарден» — 4 лота, три из которых уже забронированы.

Все семь домов введены в эксплуатацию, поэтому сделка проходит по договору купли-продажи с застройщиком, а не по договору долевого участия. Эскроу-счёт в этой схеме не используется: право собственности регистрируется напрямую на покупателя, а ключи выдаются после регистрации. Проверять при сделке нужно другое — разрешение на ввод, кадастровый учёт корпуса и то, что квартира не была в собственности у третьих лиц.

Как можно оплатить: варианты от застройщика

Отдельно про отделку, потому что для готового дома это главный вопрос бюджета. Во всём портфеле Sminex — а это 885 квартир во всех проектах — с отделкой продаются только 19. Из них восемь приходятся на «Ильинку 3/8», где чистовая отделка резиденций заложена в концепцию, и одна на «Лаврушинский»: единственная в доме квартира площадью 201,5 м² на 11 этаже, готовая к заселению вместе с мебелью. Всё остальное — без отделки, и ремонт закладывается в бюджет отдельной строкой.

Если не нашлось подходящего варианта

Фотографии и визуализации готовых домов Sminex

Ниже — официальные визуализации всех пяти проектов: фасады «Лаврушинского» с моллированными окнами и каплевидными балконами, исторические особняки «Ильинки 3/8» в неорусском стиле, отреставрированный дом «Фон Дессин» на Потаповском, набережная Форивера и парк «Вест Гардена». Это материалы застройщика, но дома при этом построены и заселены — так что здесь визуализация показывает то, что уже существует в натуре.

ЖК Лаврушинский: вид на Кремль с Якиманки

Самый дорогой и самый большой по остатку проект застройщика. Дом стоит в Большом Толмачёвском переулке, в километре от Кремля, и возвышается над малоэтажной застройкой Якиманки — за счёт этого из большинства квартир открываются прямые виды на Кремль, храм Христа Спасителя и сталинские высотки. Построен в первом квартале 2025 года.

Корпуса — Центральный, Восточный, Западный и два особняка — расставлены в глубине собственного двора-парка площадью 1,4 гектара. Это самый большой двор в элитном сегменте внутри Садового кольца: с прудом, ручьём, фонтаном и высокими деревьями. Инфраструктура закрыта для посторонних: фитнес с 25-метровым бассейном и спа, детские пространства Kid's Lab, лобби с консьержем.

Двор-парк 1,4 га

Заходит под корпуса, поэтому используется в любую погоду. Самый большой двор в элитном классе внутри Садового кольца.

Бассейн 25 метров

Фитнес и спа только для жителей. Для дома на четыре корпуса это редкость: чаще ограничиваются залом без чаши.

Пруд и ручей

Вода во дворе — не декоративная чаша, а протяжённый ручей с прудом, вокруг которого построены прогулочные маршруты.

Редкие форматы — то, за что «Лаврушинский» покупают отдельно. В доме двенадцать пентхаусов: четыре с личным бассейном на террасе и три двухуровневых со вторым светом и потолками до 8,2 метра. Плюс шесть городских особняков со своим участком земли, отдельным входом на подземный паркинг и бассейном. Именно эти форматы формируют верхнюю границу цены: два особняка площадью 979,5 м² продаются по 3 020 700 000 ₽ каждый, а верхний лот в доме стоит 4 843 010 000 ₽.

Официальный подборщик Sminex на 04.08.2026. Застройщик — ООО «Специализированный застройщик „Толмачёвский“».

ЖК Обыденский №1: 150 метров до храма Христа Спасителя

Самый камерный и самый дорогой по метру проект Sminex. Дом стоит в 3-м Обыденском переулке, в 150 метрах от храма Христа Спасителя, в лучшей части Остоженки — это исторически самый дорогой адрес Москвы. Построен во втором квартале 2026 года, в продаже у застройщика осталось восемь лотов.

Всего в доме 26 квартир: от двух до четырёх на этаже. Форматов при этом непропорционально много для такого масштаба — квартиры с каминами, ситихаусы с собственным патио, особняки с отдельным приватным входом и личным бассейном, пентхаусы с видовыми террасами. Архитектура основного здания и особняков выдержана в неоклассицизме, фасады отделаны дорогим камнем с декором, лобби с потолками 6,5 метра выходит в камерный всесезонный двор-сад.

Виллы и особняки

Отдельный вход, собственный участок и личный бассейн. Формат, которого в радиусе километра от храма Христа Спасителя практически не существует.

Ситихаусы с патио

Квартиры нижних уровней получают собственное патио — приватную зелёную зону, отделённую от общего двора.

Двор-сад

Всесезонный, закрытый, размером с двор старомосковского особняка. Машины уходят в подземный паркинг, во дворе остаётся только зелень.

Метр здесь доходит до 9 261 678 ₽ — это максимум по всему портфелю Sminex и один из самых высоких показателей на московском рынке вообще. Нижняя граница тоже высокая: 2 810 671 ₽ за метр. Восемь оставшихся лотов — это площади от 168,5 до 781,3 м² и бюджеты от 648 950 000 до 7 070 010 000 ₽, то есть дом фактически закрыт для всех, кроме верхнего сегмента покупателей.

ЖК Ильинка 3/8: 160 метров до Красной площади

Самый центральный адрес не только у Sminex, но и на московском рынке вообще. Семь клубных особняков — три исторических и четыре современных — построены на месте Тёплых торговых рядов на пересечении Ильинки и тихого Богоявленского переулка. До Красной площади 160 метров, до храма Василия Блаженного 300, до парка «Зарядье» 350. Дом сдан в третьем квартале 2025 года.

Формат здесь называется не квартирами, а сервисными резиденциями: всего их 61, в продаже у застройщика остался 31 лот. Отличие от обычного клубного дома — в наполнении: сервис отельного уровня, лобби-бар, Clubhouse с лаунджем под историческими сводами, фитнес по стандарту Fit Lab и закрытый двор-сад. Фасады отделаны натуральным камнем с барельефами ручной работы, корпуса носят имена — «Птица Сирин», «Лев», «Грифон», «Пардус».

Три исторических особняка

Фасады восстановлены и отделаны натуральным камнем с барельефами ручной работы. Ещё четыре корпуса — современные, построенные в той же стилистике.

Clubhouse под сводами

Лаундж для резидентов и их гостей в исторической части комплекса: место для частных мероприятий и встреч, фитнес по стандарту Fit Lab.

Холлы с арт-объектами

Лобби и лифтовые холлы оформлены как часть интерьера дома, а не как техническая зона: свой свет, мебель и предметы искусства.

Здесь же почти вся отделка Sminex. Восемь резиденций из тридцати одной продаются с чистовой отделкой — это больше, чем во всех остальных проектах компании вместе взятых. Для покупателя, которому нужен готовый вариант без года ремонта, «Ильинка» на сегодня единственный реальный адрес в портфеле застройщика.

Официальный подборщик Sminex на 04.08.2026.

ЖК Фон Дессин: 36 квартир у Чистых прудов

Самый маленький дом в подборке и самый свежий по дате ввода — построен во втором квартале 2026 года. Это исторический особняк начала прошлого века авторства барона Отто фон Дессина в Потаповском переулке, в 50 метрах от Чистых прудов и примерно в 1,5 километрах от Кремля. Sminex сохранил архитектурные формы 1915 года и подлинные кирпичные стены, а внутри сделал наполнение уровня нового дома.

Квартир всего 36, включая четыре пентхауса с каминами. На этаже от двух до четырёх квартир, окна всех квартир выходят во двор, лифты и оборудование бесшумные. Лобби с потолками 4,7 метра, во дворе-саду фонтаны, а Clubhouse разместили в исторических павильонах XIX века со сводами Монье — там лаунж с каминной, фитнес и детская комната Kid's Lab. В продаже у застройщика 15 квартир.

Двор-сад

Закрытая территория в глубине квартала: фонтаны, цветники и скамьи вместо парковки. Машины уходят под землю.

Террасы на кровле

Верхние квартиры получают собственные террасы с панорамой центра — от сталинских высоток до куполов ближних церквей.

Kid's Lab

Детская комната и площадка во дворе с видеонаблюдением, к которому подключаются родители. На окнах квартир ограничители.

ЖК Life Time на Пресне: ключи этим летом

Самый большой остаток из всех готовых проектов Sminex — 215 квартир. Квартал стоит на улице Сергея Макеева на Пресне, во втором по площади озеленения районе ЦАО, с удобным выездом на Звенигородское шоссе и коротким плечом до Садового кольца и делового центра. Построен во втором квартале 2026 года, выдача ключей идёт этим летом.

Архитектура — роскошный минимализм: спокойные фасады, которые не устареют за десять лет. Внутри двор-парк 1,8 гектара с водоёмами, ручьём и сухим фонтаном, всепогодный, с прогулочными дорожками и зонами тихого отдыха. Двухэтажный Clubhouse стоит прямо во дворе, и попасть в него можно не выходя на улицу — через подземный паркинг: фитнес с 25-метровым бассейном, спа, клубная гостиная и двухуровневая детская комната.

Двор-парк 1,8 га

Водоёмы, ручей и сухой фонтан, вечерняя подсветка и маршруты для прогулок. Всепогодный сценарий, а не проход от машины к подъезду.

Вид на деловой центр

Верхние этажи смотрят на башни Москва-Сити. Разница в цене между видовыми и дворовыми квартирами внутри одного корпуса заметная.

Лобби и вход в Clubhouse

В Clubhouse можно попасть через подземный паркинг, не выходя на улицу — сценарий, который в Москве ценится девять месяцев в году.

По деньгам Life Time — вторая после Форивера точка входа в бренд: от 69 370 000 ₽ при метре от 1 097 167 ₽. Площади от 54,8 до 581 м², этажи со второго по двадцать второй, потолки ровные по всему кварталу — 3,43–3,69 метра. Есть двухэтажные пентхаусы с каминами и террасами и скай-виллы.

ЖК Форивер (Foriver): своя набережная в 4 км от Кремля

Единственный проект в подборке, где вход начинается не с сотен миллионов. Квартал стоит на первой линии Москвы-реки в Даниловском районе, между кварталом и водой других проектов нет и не появится — участок занят собственной пешеходной набережной длиной километр. До Кремля 4 километра, до метро «Автозаводская» 700 метров, до причала «Торпедо» 160 метров. Все 19 домов квартала сданы и заселены.

Архитектура — шведское бюро Semrén & Månsson: фасады из клинкерного кирпича с металлическими панелями цвета латуни и меди, силуэт квартала отсылает к колебаниям воды. Внутри двора газоны, аллеи и видовые зоны отдыха, стилобат высотой 6 метров открывает панораму реки. Рядом культурный центр «ЗИЛ», реконструированный стадион «Торпедо», фудхолл strEAT и торговый центр «Ривьера».

В продаже 82 квартиры площадью от 42 до 328,3 м² на этажах со второго по двадцать девятый. Цены от 32 150 000 ₽, метр от 518 029 ₽ — по меркам остального портфеля Sminex это другой ценовой мир. Здесь же самая широкая линейка форматов: есть и обычные квартиры, и пентхаусы, и виллы с патио.

Набережная 1 км

Полностью пешеходная, с променадом, городской площадью, ступенчатыми террасами и велодорожками. Своя, а не городская.

Террасы и патио

Часть лотов идёт с террасами и собственными патио на уровне стилобата — редкий формат для бизнес-класса.

Лаунж на кровле

Общие зоны с видом на реку и деловой центр — вечерний сценарий, вынесенный за пределы квартиры.

ЖК Вест Гарден (West Garden): парк 16 гектаров

Проект на западе Москвы, между Минской улицей и рекой Раменкой. Главный аргумент — собственный парк площадью 16 гектаров: восемь гектаров закрытой территории только для жителей и восемь гектаров благоустроенной набережной. В парке больше 3000 деревьев и кустарников, 80 видов трав и цветов, восемь детских площадок по стандарту Kid's Lab, беговой маршрут 3 километра и спортивные площадки Fit Lab. Вокруг ещё около 1000 гектаров парков: заказник «Долина реки Сетунь» в 100 метрах, Мосфильмовский пруд в 700, Парк Победы в 1,3 километра.

Парк 16 гектаров

Восемь гектаров закрытой территории и восемь гектаров набережной. Шесть типов садов, больше 3000 деревьев и кустарников.

Своя набережная

Три детские площадки, беговой маршрут 3 километра, зоны для йоги и воркаута прямо вдоль воды.

Беседки и зоны отдыха

Места для пикника и тихого отдыха с качелями и навесами — территория рассчитана на сценарии, а не только на проход к подъезду.

Остаток минимальный. На 4 августа 2026 года у застройщика четыре квартиры, и три из них забронированы. Все четыре — двухкомнатные форматы 67 — 71,3 м² на 13 и 14 этажах, цены 50 950 000 — 59 090 000 ₽. Фактически выбирать не из чего: это не подборка, а последние лоты закрытой очереди. Если нужен именно этот адрес, имеет смысл смотреть предложения собственников — подробный разбор проекта у нас есть в отдельном обзоре ЖК Вест Гарден.

Планировки: что конкретно продаётся

Ниже — реальные планировки лотов, которые есть в продаже у Sminex на 4 августа 2026 года: по одной на каждый из семи домов плюс два пентхауса как верхняя точка диапазона. Указана площадь, этаж и цена конкретной квартиры, а не «от».

Планировки — официальные файлы Sminex из выгрузки застройщика, актуальны на 04.08.2026. Изображения отдаются с сервера застройщика.

Сколько стоит метр и что ещё войдёт в бюджет

Разброс по метру внутри семи домов — от 518 029 ₽ в Форивере до 9 261 678 ₽ в «Обыденском №1». Это в восемнадцать раз, и объясняется он не качеством строительства, а адресом: в де-люксе платят за расстояние до Кремля и за вид из конкретного окна.

Официальный подборщик Sminex на 04.08.2026, диапазоны по свободным лотам.

К цене квартиры почти всегда добавляется ремонт: с отделкой в портфеле Sminex продаются 19 квартир из 885. В верхнем сегменте отделка обходится от 250 000 ₽ за метр и легко доходит до 500 000 ₽, если речь о дизайн-проекте с индивидуальной мебелью. Ниже — расчёт полного бюджета: подставьте цену конкретной квартиры, её площадь и ожидаемую стоимость ремонта.

Расчёт справочный: он показывает, как ремонт меняет фактическую цену метра, и не учитывает машино-место, кладовую и расходы на сделку.

Готовые дома Sminex на карте Москвы

Шесть из семи домов стоят в центре: «Лаврушинский» на Якиманке, «Обыденский №1» на Остоженке, «Ильинка 3/8» у Красной площади, «Фон Дессин» на Чистых прудах, Life Time на Пресне и Форивер на Симоновской набережной в четырёх километрах от Кремля. Вест Гарден выбивается географически — он на западе, за Третьим транспортным кольцом, и это единственный из семи проектов не в центральной части города.

Что у Sminex уже распродано

Если вы ищете конкретный проект Sminex и не нашли его выше — скорее всего, квартир в нём у застройщика больше нет. В официальном подборщике на 4 августа 2026 года из построенных домов остались только семь, разобранные в этой статье. Ещё три известных адреса закрыты:

Всего у Sminex 28 проектов, из которых 14 в продаже, 3 готовятся к старту и 10 находятся под управлением компании. Десять «управляемых» — это как раз дома, где застройщик всё продал и остался в них эксплуатирующей стороной. Покупка в таком доме возможна, но это уже сделка с собственником по договору купли-продажи, без застройщика, его дисконтов и рассрочек.

«Готовый дом — единственная ситуация, когда клиент может проверить обещания застройщика лично, и я всегда прошу этим воспользоваться. Приезжайте в будний вечер и в выходное утро: послушайте, как звучит двор, посмотрите, работает ли обещанный фитнес, загляните в лобби и оцените, как выглядит дом через год после заселения. В «Лаврушинском» и «Ильинке» разница между корпусами и этажами доходит до нескольких сотен миллионов, и ни один прайс этого не объяснит — объяснит только полчаса на месте».

Светлана Грининаэксперт по недвижимости Москвы, директор FluffyWhite

Если рассматриваете не только Sminex, полезно будет наше сравнение всего сегмента: готовые новостройки Москвы с квартирами от застройщиков и обзор новостроек ЦАО, где видно, как цены Sminex соотносятся с соседями по каждому району центра.

Частые вопросы