ЖК Роза Росса в Москве: обзор, цены, планировки и отзывы

Что такое ЖК Роза Росса

ЖК Роза Росса (Roza Rossa) — шестиэтажный дом на Зубовской улице, 7 в Хамовниках, в 240 метрах от Садового кольца и в десяти минутах пешком от метро «Парк культуры». Под одной крышей здесь собраны 120 апартаментов и 91 гостиничный номер, а на первом этаже работают ресторан, бар, винотека и SPA с 25-метровым бассейном. Формально это апартаменты, а не квартиры, — и именно этим объясняется большая часть того, что происходит с ценами и спросом в проекте.

Кто построил и кто спроектировал

Девелопер проекта — KR Properties, компания работает на московском рынке с 2002 года и специализируется на реконструкции исторических кварталов: ей принадлежат «Даниловская мануфактура», «Красная роза» и гостиница «Метрополь». По данным Циан, у застройщика 17 сданных домов в 10 жилых комплексах. Юридическое лицо застройщика в этом проекте — АО «Зубовская, д. 7».

Архитектуру и интерьеры целиком делало миланское бюро Lissoni Associati во главе с Пьеро Лиссони — от фасадов и планировок до мебели в лобби и общественных зонах. Для Москвы это редкий случай, когда один автор отвечает за проект от градостроительной посадки до предметов интерьера, и в объявлениях о продаже дом до сих пор называют авторским домом Пьеро Лиссони.

Второе имя проекта

С 2023 года дом продвигается ещё и как Metropol Serviced Residences — сервисные резиденции под управлением отеля «Метрополь», который принадлежит тому же девелоперу. Юридически это один адрес и одно здание: на агрегаторах карточки Roza Rossa и Metropol Serviced Residences ведут на Зубовскую, 7. Если при поиске попадаются два разных названия, речь идёт об одном проекте — это важно, когда сравниваете объявления.

Что входит в дом

Кроме этого в доме есть галерея бутиков, переговорные комнаты, фитнес-зона и подземный паркинг. Источники расходятся в числе машино-мест: Новострой.ру и restate.ru указывают 99, «Славянский двор» и «Москва Делюкс» — 110. На 120 апартаментов и 91 номер этого в любом случае немного, поэтому наличие места стоит проверять по конкретному лоту.

Плюсы и минусы проекта

Фотографии и визуализации ЖК Роза Росса

Ниже — полная подборка по проекту: фотографии готового дома (фасады с улицы и с высоты, лобби, террасы верхнего этажа, подземный паркинг) и авторские визуализации Lissoni Associati — двор, входная группа, ресторан, терраса на крыше и интерьеры апартаментов. Дом сдан в 2023 году, поэтому снимки показывают уже построенное здание, а визуализации — то, каким проект задумывался.

Цены в ЖК Роза Росса

У застройщика апартаментов в проекте не осталось: дом введён в эксплуатацию, KR Properties распродала свой объём, а официальный сайт компании на момент подготовки обзора закрыт на реконструкцию. Поэтому единственный источник цен здесь — открытый рынок. Все цифры ниже сняты с Циан 28 июля 2026 года.

В продаже 15 объявлений, за ними стоит около двенадцати разных лотов: часть апартаментов выставлена сразу несколькими агентами, поэтому одна и та же площадь встречается в выдаче по два-три раза. Предложений от застройщика в карточке комплекса нет ни одного — Циан прямо пишет об этом на странице проекта.

Собственная статистика Циан по комплексу за июль 2026 года даёт средние значения: средняя цена апартаментов — 67 500 000 ₽, средний метр — 1 377 143 ₽. Это заметно выше среднего по московскому премиуму и объясняется двумя вещами: маленьким объёмом предложения и тем, что часть лотов продаётся с дизайнерской отделкой и мебелью.

Средняя цена за м²: по Розе Россе — статистика Циан за июль 2026 года, по премиум- и бизнес-классу — данные Метриум за первое полугодие 2026 года.

Что двигает цену внутри дома

Разброс по метру здесь почти трёхкратный — от 950 046 до 2 640 187 ₽, и комнатность на это влияет меньше всего. Главный фактор — этаж. Самые дорогие лоты стоят на шестом, верхнем этаже: там апартаменты выходят на собственные террасы с перголами и панорамой в сторону центра, и метр в них доходит до 2 640 187 ₽. При этом на том же шестом этаже есть лот площадью 326,3 м² с метром 950 046 ₽ — самый дешёвый метр во всём предложении.

Второй фактор — состояние. Часть апартаментов продаётся с полной дизайнерской отделкой и мебелью, часть — в состоянии, близком к первоначальному. Разница видна прямо в объявлениях: два лота одинаковых 50 м² на третьем этаже стоят одинаковые 69 000 000 ₽, но один идёт с мебелью, а другой без неё.

Купить апартаменты в ЖК Роза Росса

Статус на 28 июля 2026 года: у застройщика апартаментов не осталось, на вторичном рынке открыто 15 объявлений — это около двенадцати разных лотов.

Продажи от KR Properties в проекте закрыты: дом введён в эксплуатацию, ключи собственникам выданы 30 июня 2023 года, весь объём застройщика распродан. В карточке комплекса на Циан в разделе предложений от застройщика пусто. Значит, сделка здесь идёт не по договору долевого участия с эскроу, а по обычному договору купли-продажи с собственником — как на вторичном рынке. Бюджет входа сейчас — 26 300 000 ₽ за студию 26,3 м² на пятом этаже, верхняя граница — 565 000 000 ₽ за четырёхкомнатные апартаменты 214 м² с террасой на шестом этаже.

Как можно оплатить: варианты на вторичном рынке

Что стоит проверить до сделки: выписку из ЕГРН и всю цепочку собственников, законность перепланировок, отсутствие долгов по эксплуатации и разницу в тарифах за содержание — в доме с гостиничной функцией она заметно выше, чем в обычной новостройке. Отдельно уточняйте, идёт ли машино-место в паркинге вместе с апартаментами: их в доме меньше, чем помещений. Подробнее о том, как банки смотрят на дорогие объекты, — в обзоре ипотека на элитную недвижимость Москвы.

Если не нашлось подходящего варианта

Апартаменты, а не квартиры: что это меняет

Юридически апартаменты — нежилое помещение, даже если внутри спальня, кухня и ванная. Из этого следуют несколько практических различий, которые лучше понимать до сделки, а не после.

Льготная ставка налога в 0,5% в Москве действует не автоматически: здание должно быть в городском реестре апартаментов, площадь помещения — не больше 300 м², а собственником должно быть физическое лицо. Включён ли конкретно этот дом в реестр, нужно уточнять по адресу перед сделкой: от этого зависит разница в ежегодном платеже в несколько раз. Как устроен сегмент в целом, разбирали в материале апартаменты в Москве: цены 2026.

Старт продаж и сроки сдачи

Роза Росса — проект долгой стройки. Профильные площадки писали о нём с 2017 года, подробные обзоры с планировками выходили в 2019-м, а ввод в эксплуатацию тогда планировался на 2020 год. Фактически ключи собственники получили только 30 июня 2023 года — сдвиг составил около трёх лет.

1. 2017–2019 — продажи и стройкаПроект появляется на рынке, публикуются планировки секций А и В, в описаниях фигурирует ввод в 2020 году.
2. 2020 — плановый ввод, который не состоялсяВ обзорах этого года дом ещё указан как строящийся. Первый и единственный отзыв на Циан датирован маем 2020 года.
3. II квартал 2023 — фактический вводДом введён в эксплуатацию, ключи выданы 30 июня 2023 года. Циан фиксирует срок сдачи как 2023 год.
4. 2023 — запуск сервисного брендаДом начинают продвигать как Metropol Serviced Residences — сервисные резиденции под управлением отеля «Метрополь».

Что с домом происходит сейчас

Дом заселён и работает: инфраструктура первого этажа запущена, SPA и ресторан открыты, консьерж-служба обслуживает жильцов. Стройки, которую нужно отслеживать, здесь уже нет — по данным проверки наш.дом.рф, отражённой в карточке Циан и обновлённой в феврале 2025 года, объект не значится в реестре проблемных, застройщик не банкрот.

Две вещи, которые изменились за последний год и заметны покупателю. Первая: собственный сайт KR Properties закрыт на реконструкцию, поэтому официальных цен и актуального описания проекта от девелопера в открытом доступе просто нет — вся информация идёт через агрегаторы и агентства. Вторая: проект живёт под двумя именами сразу, и это создаёт путаницу в поиске — карточки Roza Rossa и Metropol Serviced Residences на разных площадках описывают один и тот же дом, но с разными наборами цифр.

Отзывы о ЖК Роза Росса

Отзывов о доме крайне мало, и это честный факт, а не недоработка площадок. На Циан у проекта рейтинг 5,0 — при одном-единственном отзыве, оставленном ещё в мае 2020 года: автор хвалит панорамное остекление и качество отделки, оговариваясь, что цена ему соответствует. На Новострой.ру народная оценка — 4 из 5 при семи отзывах, портальный рейтинг — 3,5.

Причина малого числа мнений понятна из устройства проекта: 120 апартаментов — это камерный дом, а не квартал на тысячу квартир, часть помещений используется под аренду и сервисное проживание, и постоянных жителей, готовых писать развёрнутые отзывы, здесь просто немного. Поэтому оценивать проект приходится по фактам: локация, авторство, состав инфраструктуры, реальный уровень цен и активность рынка аренды.

«Роза Росса — это не про метры, а про сервис и авторство. Здесь имеет смысл смотреть не таблицу цен, а конкретный лот: разница между третьим этажом и шестым с террасой в этом доме почти трёхкратная по метру. И обязательно уточняйте два пункта до задатка — идёт ли машино-место в паркинге вместе с апартаментами и в каком размере начисляется налог на имущество по этому адресу. На таких суммах это не мелочи».

Светлана ГрининаЭксперт по недвижимости Москвы, директор FluffyWhite

Район Хамовники и транспорт

Зубовская улица — это стык Хамовников и Садового кольца: до самого кольца от дома 240 метров, до Зубовской площади — пара минут пешком. Район сложившийся, с плотной исторической застройкой, посольствами, клиниками и университетскими корпусами. Циан оценивает транспортную доступность адреса в 8,6 балла.

Хамовники остаются одним из самых дорогих районов Москвы: по данным рынка, здесь проходит около трети всех сделок с элитной недвижимостью столицы. Соседние проекты и цены в них разбирали в гиде по элитным новостройкам Москвы.

ЖК Роза Росса на карте

Дом стоит на углу Зубовской улицы и улицы Россолимо, в границах Хамовников, в 240 метрах от Садового кольца.

Планировки и отделка

Дом разделён на две секции — А и В. В секции А расположены крупные апартаменты с кухнями-гостиными, спальнями и гардеробными, в секции В — компактные форматы площадью примерно от 30 до 47 м². Всего в доме 120 апартаментов площадью от 28 до 310 м², включая восемь пентхаусов на верхнем этаже с выходом на террасы.

2-комнатные

50 м²

Самый ходовой формат в доме: кухня-гостиная с окнами в пол, отдельная спальня, санузел с ванной и гардеробная. Сейчас такие лоты продаются по 69 000 000 ₽.

План этажа

Секция А

Крупные апартаменты с кухнями-гостиными и несколькими спальнями. По плану видно, как лот расположен относительно лифтового узла и сторон света.

План этажа

Секция В

Компактная секция: небольшие форматы вдоль коридора, окна выходят на улицу Россолимо и во внутренний двор.

Отделка

Изначально апартаменты передавались в двух вариантах — предчистовой и чистовой; часть лотов застройщик сдавал с мебелью и техникой Warendorf и Miele. Сейчас, на вторичном рынке, единого стандарта нет: одни апартаменты продаются с готовым дизайнерским интерьером и мебелью, другие — в базовом состоянии. Это и объясняет, почему два лота одинаковой площади на одном этаже могут стоить по-разному.

По высоте потолков источники расходятся: Новострой.ру указывает от 3 до 3,3 м, Циан — 3,5 м, профильные обзоры — от 3,5 до 4,1 м в верхних лотах. Точную высоту в конкретных апартаментах лучше уточнять по документам, а не по описанию комплекса.

Аренда и доходность апартаментов

Роза Росса — один из немногих московских домов, где рынок аренды по объёму сопоставим с рынком продажи. На 28 июля 2026 года на Циан открыто 14 предложений об аренде — почти столько же, сколько объявлений о продаже. Это прямое следствие формата: апартаменты с гостиничным сервисом покупают в том числе под сдачу.

Если сопоставить цены продажи и аренды по сравнимым лотам, картина получается такая. Двухкомнатные апартаменты 50 м² стоят 69 000 000 ₽ и сдаются за 250 000 ₽ в месяц — это 3 000 000 ₽ в год, или 4,3% валовой доходности. Трёхкомнатные 112 м² стоят 129 000 000 ₽ при аренде 650 000 ₽ в месяц — 7 800 000 ₽ в год, или 6,0%. А компактная студия 26,3 м² за 26 300 000 ₽ при ставке около 180 000 ₽ в месяц даёт 2 160 000 ₽ в год — 8,2%. То есть чем меньше лот, тем выше отдача от аренды, а крупные апартаменты работают скорее как объект владения.

Кому подходит ЖК Роза Росса

Кому проект не подойдёт: тем, кому нужна постоянная регистрация и льготная ипотека — здесь это невозможно по формату. В таком случае логичнее смотреть квартиры в готовых домах: подборку собрали в обзоре готовые новостройки Москвы, а рейтинг сегмента — в материале лучшие ЖК премиум-класса Москвы.

Частые вопросы