Строящиеся ЖК Sminex в Москве: проекты, цены и сроки сдачи

Застройщик Sminex (Смайнекс) сейчас строит три жилых проекта: клубный квартал «Фрунзенский» на Фрунзенской набережной, элитный квартал «Тишинский бульвар» на Пресне и дом «Палашёвский 11» на Патриарших. На 4 августа 2026 года в них свободны 423 квартиры — от 68 910 000 до 3 199 290 000 ₽. Ещё три адреса готовятся к старту продаж. Разбираем каждый квартал, цены по метру, сроки ввода и планировки конкретных лотов.

Что Sminex строит прямо сейчас

Всего у Sminex 28 проектов: 14 в продаже, 3 готовятся к старту и 10 находятся под управлением собственной Службы комфорта. Из тех, что продаются, семь домов уже построены, а строятся ровно три — и все они в Центральном административном округе. Это принципиальная особенность компании: Sminex почти не выходит за Садовое кольцо и работает только в верхнем сегменте, от премиума до де-люкса.

Покупка в строящемся доме устроена иначе, чем в готовом. Сделка идёт по договору долевого участия: деньги лежат на эскроу-счёте в банке и переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Риск недостроя закрыт банковской схемой, а не репутацией девелопера. Взамен покупатель получает то, чего в готовом доме уже нет — выбор корпуса, этажа и вида, а также рассрочку до ввода, которой на построенные дома не бывает.

Если ключи нужны сейчас. У Sminex семь построенных домов, где квартиры продаёт сам застройщик: «Лаврушинский», «Обыденский №1», «Ильинка 3/8», «Фон Дессин», Life Time, Форивер и Вест Гарден — 460 свободных лотов от 32 150 000 ₽. Мы разобрали их отдельно: готовые дома Sminex с ключами сразу. Дальше в этом тексте — только то, что ещё строится.

Три строящихся квартала: сравнение

Цены, площади и количество свободных лотов взяты из официального подборщика недвижимости на сайте Sminex, сроки ввода — из раздела «Динамика строительства» на страницах проектов. Данные на 4 августа 2026 года.

Источник — официальный подборщик недвижимости sminex.com, данные на 04.08.2026. По «Палашёвскому 11» застройщик не публикует раздел «Динамика строительства», поэтому срок ввода в таблице не указан; в базе FluffyWhite по этому проекту стоит 2030 год.

Самый доступный вход — «Тишинский бульвар»: 68 910 000 ₽ и метр от 1 237 261 ₽. Самый дорогой метр у «Палашёвского 11» — до 7 300 191 ₽, и это при том, что дом на Патриарших ещё строится. «Фрунзенский» посередине по метру, но именно у него самый широкий диапазон площадей: от 58,4 до 527,8 м².

Что важно понимать про количество. В таблице — остаток у застройщика, а не размер проекта. В «Тишинском бульваре» 14 домов, во «Фрунзенском» корпуса высотой от 2 до 13 этажей, в «Палашёвском 11» всего 52 квартиры, из которых 7 пентхаусов. Чем ближе ввод, тем быстрее сокращается выбор этажей и видов, а цена растёт: разница между котлованом и ключами в этом сегменте обычно измеряется десятками процентов.

Купить квартиру в строящемся доме Sminex

Статус на 4 августа 2026 года: продажи идут во всех трёх кварталах, свободны 423 квартиры. Больше всего выбора в «Тишинском бульваре» — 222 лота от 68 910 000 ₽ и площади от 44,9 до 415,8 м². Во «Фрунзенском» 156 квартир от 163 740 000 ₽, в «Палашёвском 11» — 45 квартир от 226 750 000 ₽. Два квартала вводятся в 2027 году, по «Палашёвскому 11» застройщик срок публично не называет.

Сделка проходит по договору долевого участия с эскроу-счётом: деньги хранятся в банке до ввода дома, застройщик получает их после сдачи. Проверять при покупке нужно проектную декларацию на сайте наш.дом.рф, разрешение на строительство и то, какое юридическое лицо выступает застройщиком конкретного корпуса — у Sminex под каждый проект зарегистрирована отдельная специализированная компания.

Как можно оплатить: варианты от застройщика

Про отделку в строящихся проектах стоит сказать отдельно, потому что это отдельная строка бюджета. Во всём портфеле Sminex — а это 885 квартир — с отделкой продаются только 19, и все они в уже построенных домах. То есть в любом из трёх строящихся кварталов квартира достаётся без отделки, и ремонт в этом сегменте начинается от 250 000 ₽ за метр: для квартиры 150 м² это ещё около 37 500 000 ₽ сверх цены.

Если не нашлось подходящего варианта

Фотографии и визуализации строящихся проектов Sminex

Ниже — официальные визуализации всех трёх кварталов: корпуса «Фрунзенского» на первой линии набережной, его парк 3,1 гектара с прудом и павильон Clubhouse, разноцветные фасады и двор-парк «Тишинского бульвара», три фасада «Палашёвского 11» — глянцевый с парящими террасами, волновой из гранита и полностью стеклянный. Дома ещё строятся, поэтому здесь именно проектные визуализации, а не фотографии готовых корпусов.

ЖК Фрунзенский (Фрунзенская набережная): парк 3,1 гектара

Самый крупный проект Sminex из строящихся и единственный новый на Фрунзенской набережной — свободных участков на первой линии здесь больше нет. Квартал занимает владение 30 между набережной и Комсомольским проспектом, напротив через реку парк Горького и Нескучный сад, рядом «Лужники». Ввод во втором квартале 2027 года.

Главный аргумент — частный парк площадью 3,1 гектара, самый большой в элитном классе Москвы. Внутри пешеходные дорожки под высокими соснами, центральный пруд и второй водоём, террасы с витражными навесами у воды, зона отдыха у очага, воркаут и площадка для йоги, отдельные зоны для подростков и для прогулок с собаками. Архитектура намеренно разная: корпуса 2–5 этажей выдержаны в модернизме, десятиэтажные — в современной стилистике, тринадцатиэтажные — в неоклассике.

Парк 3,1 га

Крупнейший частный парк в элитном сегменте Москвы. Закрыт для посторонних, занимает большую часть территории квартала.

Clubhouse

Отдельное здание с фитнесом, 25-метровым бассейном и спа, клубной гостиной и детским игровым клубом — только для жителей.

Террасы на кровлях

Эксплуатируемые кровли с лаунж-зонами и видом на реку и башни делового центра — общая зона для жителей корпуса.

Что важно знать про название. У застройщика проект называется клубный квартал «Фрунзенский», а в поиске и на агрегаторах его ищут как «Фрунзенская набережная». Это один и тот же объект, и в поиске по обоим названиям находится один адрес — Фрунзенская набережная, владение 30.

Официальный подборщик Sminex на 04.08.2026.

ЖК Тишинский бульвар: двор-парк 1,9 гектара

Самый большой остаток из трёх строящихся проектов — 222 квартиры. Квартал строится в Электрическом переулке на Тишинке, в старомосковской части Пресненского района: тихие переулки, историческая застройка, рядом гастрономические точки и Патриаршие в пешей доступности. Ввод в третьем квартале 2027 года.

Основа планировки квартала — двор-парк 1,9 гектара, который занимает около 70 процентов территории. На каждую квартиру приходится 35 м² дворовой территории, и это, по данным застройщика, в 2,8 раза больше, чем у второго по величине двора в элитных проектах Москвы. По парку проложен прогулочный бульвар только для жителей, вокруг него три приватных двора и водные пространства. Домов в квартале четырнадцать, и ни один не повторяет другой: ансамбль построен на контрасте оттенков, материалов и фактур фасадов.

Двор-парк 1,9 га

Занимает около 70 процентов участка. Внутри бульвар, три двора, водоёмы и детские пространства — всё закрыто для посторонних.

Clubhouse

Клубная гостиная с летней террасой, игровая комната для детей и фитнес с 25-метровым бассейном и зоной спа.

Детские площадки

Экосистема для детей всех возрастов по стандарту Kid's Lab, разнесённая по дворам, а не собранная в одну точку.

Редкие форматы — то, чем «Тишинский бульвар» отличается от соседей. В квартале есть двухэтажные квартиры со вторым светом, формат high level с потолками до 8,25 метра и пентхаусы с террасой и камином. Именно поэтому диапазон потолков в проекте такой широкий — от 3,35 до 8,25 метра, и при выборе лота высота потолка меняет цену метра не меньше, чем этаж.

ЖК Палашёвский 11: 52 квартиры на Патриарших

Самый камерный из строящихся проектов и самый дорогой по метру: до 7 300 191 ₽. Дом строится в Большом Палашёвском переулке — в тихой части Патриарших, в пяти минутах неспешным шагом от самого пруда, но в глубине квартала, вдали от шумных Большой и Малой Бронной. Всего в доме 52 квартиры, из них семь пентхаусов; у застройщика в продаже 45 лотов.

Архитектура собрана из трёх разных фасадов: глянцевого с «парящими» террасами и панорамными окнами, волнового из натурального гранита и фасада из изумрудно-малахитового стекла — по заявлению застройщика, это первый полностью стеклянный фасад в Москве. Во дворе — сад с прудом и крытой галереей, отдельный Clubhouse с патио, фитнесом, детской инфраструктурой и Lounge. Для Патриарших это редкость: новых домов такого масштаба в районе почти не появляется.

Парящие террасы

Глянцевый фасад с вынесенными террасами и панорамными окнами — самый узнаваемый ракурс проекта.

Стеклянный фасад

Изумрудно-малахитовое стекло. Застройщик называет его первым полностью стеклянным фасадом в Москве.

Волновой фасад

Третий фасад — из натурального камня с волновой пластикой. Три характера объединены в одну композицию.

Единственное, чего по «Палашёвскому 11» нет в открытом доступе, — официального срока ввода: раздела «Динамика строительства» на сайте проекта застройщик не публикует. В базе FluffyWhite по этому объекту стоит 2030 год, но точную дату по конкретной квартире стоит сверять по проектной декларации при бронировании, а не по агрегаторам.

Скоро в продаже: три новых адреса Sminex

Помимо трёх строящихся кварталов застройщик держит в разделе «Скоро в продаже» ещё три проекта. Продаж по ним нет, публичных прайсов тоже, известны только адреса и короткие описания с официального сайта.

По этим адресам имеет смысл встать в лист ожидания заранее: на старте продаж в проектах Sminex обычно раскрывают не весь пул, а первую очередь, и лучшие видовые лоты разбирают в первые недели. Если ждать не хочется, ближайшие альтернативы того же уровня — уже построенные готовые дома Sminex и проекты соседних девелоперов из нашего обзора новостроек ЦАО.

Планировки в строящихся домах Sminex

Ниже — официальные планировки конкретных лотов, которые есть в продаже на 4 августа 2026 года. По одной на каждый квартал, с площадью, этажом и ценой именно этой квартиры, а не «от».

Планировки — официальные файлы Sminex из выгрузки застройщика, актуальны на 04.08.2026. Изображения отдаются с сервера застройщика.

Что видно по планировкам. В двух проектах из трёх самое интересное происходит на втором уровне: и в «Тишинском бульваре», и в «Палашёвском 11» верхний ярус отдан под рабочую зону со вторым светом, а не под дополнительные спальни. Это формат для тех, кто работает из дома и хочет отдельный кабинет высотой в два этажа. Во «Фрунзенском» логика другая — горизонтальная квартира с шестью балконами и мастер-спальней почти 30 м².

Ниже — расчёт платежа по беспроцентной рассрочке до ввода дома: подставьте цену лота, первый взнос и число месяцев, которое остаётся до сдачи.

Расчёт справочный: он делит остаток на равные платежи и не учитывает индивидуальный график застройщика, дисконт за полную оплату и стоимость машино-места.

Три строящихся квартала Sminex на карте Москвы

Все три площадки внутри Третьего транспортного кольца и в пешей доступности от воды или парков: «Фрунзенский» на набережной напротив парка Горького, «Тишинский бульвар» на Тишинке между Белорусской и Патриаршими, «Палашёвский 11» в пяти минутах от Патриаршего пруда.

«В строящемся квартале клиенты чаще всего ошибаются в одном: выбирают по площади и цене метра, а надо выбирать по корпусу. Во «Фрунзенском» тринадцать этажей неоклассики и пять этажей модернизма — это два разных продукта по одной цене за метр. В «Тишинском бульваре» разница между домом у бульвара и домом у проезда видна только на месте. Я всегда прошу приехать на пятно застройки и постоять там минут пятнадцать: это объясняет больше, чем весь буклет».

Светлана Грининаэксперт по недвижимости Москвы, директор FluffyWhite

Отзывов жителей по этим трём проектам не существует и не может существовать: дома не сданы, заселения не было. Всё, что публикуется в сети под видом отзывов, — либо тексты агентств, либо обсуждения покупателей, которые оценивают квартал по презентации. Честный способ оценить застройщика до сдачи — посмотреть его уже построенные дома: как выглядят фасады через год-два после ввода, работает ли обещанная инфраструктура и как обслуживает территорию собственная Служба комфорта. У Sminex для этого есть семь готовых адресов, и в них можно приехать.

Частые вопросы