ЖК Тишинский бульвар в Москве: обзор, цены, планировки и отзывы

Элитный квартал «Тишинский бульвар» Sminex строит в Электрическом переулке на Пресне. На 25 августа 2026 года в продаже 223 квартиры, цены по запросу, метр стоит от 1 237 262 ₽. Разбираем цены по количеству спален, планировки, реальные сроки по реестру наш.дом.рф и то, чем этот квартал отличается от соседей.

1. Что за проект и кто застройщик

Застройщик — Sminex. Юридически квартал строят три компании-однофамильца с одним ИНН: в реестре ЕИСЖС на наш.дом.рф все три очереди записаны на ООО «СЗ СМАЙНЭКС ТИШИНСКИЙ БУЛЬВАР», ИНН 7703430017, группа компаний Sminex. Генеральный подрядчик — ООО «Смайнэкс Констракшн», ИНН 7709492531.

В реестре квартал проходит по классу «Элитный». По цене метра «Тишинский бульвар» начинается с 1 237 262 ₽ и доходит до 3 035 540 ₽, то есть верхняя граница уже уверенно элитная, а нижняя ближе к премиальной. Дальше в тексте держимся формулировок реестра и застройщика.

Квартал состоит из четырнадцати домов, и ни один не повторяет другой. Максимальная этажность по проектным декларациям — 17 этажей, квартиры в продаже стоят со второго по четырнадцатый. Ансамбль собран на контрасте оттенков, материалов и фактур: натуральный камень, латунь, клинкерный кирпич матовый и глазурованный, металл, ажурные балконы и моллированное остекление.

Главное, вокруг чего построен квартал, — двор-парк площадью 1,9 гектара. Он занимает около 70 процентов территории, машин и посторонних внутри нет. По парку проложен прогулочный бульвар только для жителей и их гостей, вокруг него три приватных двора: Кленовый, Рябиновый и Ивовый. Застройщик считает, что на каждую квартиру приходится 35 м² дворовой территории, и это в 2,8 раза больше, чем у второго по величине двора в элитных проектах Москвы.

Второе отличие — форматы квартир, которых в соседних проектах почти нет. В квартале есть двухуровневые квартиры со вторым светом, формат high level с потолками до 8,25 метра и пентхаусы с террасой и камином. Из-за этого разброс высоты потолков в проекте необычно широкий: от 3,35 до 8,25 метра. При выборе квартиры высота потолка меняет цену метра не меньше, чем этаж.

2. Тишинка и метро «Улица 1905 года»

Адрес квартала — Электрический переулок, владение 1, Пресненский район, ЦАО. Дом продаж стоит отдельно, в Среднем Тишинском переулке, дом 5. По данным реестра наш.дом.рф, до метро «Улица 1905 года» две минуты пешком; до «Белорусской» — шестнадцать минут, и именно её указывает как ближайшую наша база.

Тишинка — та часть центра, где почти не осталось стройплощадок: тихие старомосковские переулки, историческая застройка, гастрономические точки в шаговой доступности. Расстояния до опорных точек Sminex приводит так: сквер на Тишинской площади — 400 метров, Римско-католический кафедральный собор — 450 метров, центр «Зотов» в здании-памятнике конструктивизма — 600 метров, деловой и гастрономический кластер «Белая площадь» — 1200 метров, Патриаршие пруды — 1500 метров.

Для сравнения по локации: у того же Sminex в Хамовниках строится клубный квартал Фрунзенская набережная с частным парком 3,1 гектара, а в Замоскворечье уже сдан Лаврушинский. Тишинка отличается от обоих тем, что это не набережная и не музейный квартал, а жилой район с обычной городской жизнью вокруг.

3. Цены в ЖК Тишинский бульвар в 2026 году

Все цифры ниже сняты с официального подборщика Sminex 25 августа 2026 года. На эту дату в квартале продаётся 223 квартиры, и столько же остаётся, если включить фильтр «скрыть забронированные», — то есть весь остаток свободен.

Площади в продаже — от 44,9 до 415,8 м². Метр стоит от 1 237 262 до 3 035 540 ₽, то есть разница между нижней и верхней границей почти в два с половиной раза. Объясняется она не корпусом, а форматом и высотой потолка: самый дорогой метр в квартале — у пентхауса площадью 126,9 м² с потолками 7,65 метра.

Комнатность Sminex считает спальнями: «одна спальня» — это европланировка с кухней-гостиной и отдельной спальней, то есть в привычной записи однокомнатная квартира. В таблице формат оставлен таким, как его публикует застройщик.

Данные официального подборщика Sminex на 25 августа 2026 года. Числа в колонке «Предложений» складывать нельзя: одна и та же квартира попадает сразу в несколько строк, потому что застройщик предлагает по ней варианты планировки. Проверяется это прямо в фильтре — «одна спальня» даёт 96 квартир, «две спальни» 136, а вместе они дают 184, а не 232. Пример конкретной квартиры: пентхаус 170 м² в корпусе 2 (цена по запросу) показывается и как двухспальный, и как трёхспальный. Всего в продаже 223 квартиры.

4. Купить квартиру в ЖК Тишинский бульвар

Статус на 25 августа 2026 года: продажи идут, свободны 223 квартиры.

Раскрыты все три очереди: в реестре они записаны отдельными объектами и вводятся с сентября 2027 по июнь 2028 года. В продаже квартиры от одной до шести спален, площади от 44,9 до 415,8 м², бюджет пришлём по запросу. Две недели назад, 4 августа, в квартале было 222 квартиры — за это время остаток не сократился, а прибавил одну позицию, так что говорить о вымывании предложения рано. Сделка идёт по 214-ФЗ, деньги покупателя лежат на счёте эскроу до ввода дома: по всем трём очередям в реестре стоит отметка «продажа квартир через счета эскроу».

Как можно оплатить: варианты от застройщика

Ставку и точный график по рассрочке мы не приводим: застройщик не публикует их на сайте проекта, а выдумывать условия по такому бюджету нельзя. Актуальные параметры программ имеет смысл фиксировать в день брони — по элитным проектам они меняются чаще, чем прайс.

Если не нашлось подходящего варианта

5. Фотографии и визуализации ЖК Тишинский бульвар

Дом строится, поэтому все кадры ниже — официальные визуализации Sminex: архитектура квартала, двор-парк с бульваром и водоёмами, Clubhouse с бассейном и спа, интерьеры квартир со вторым светом, лобби и подземный паркинг. Фотографий готовых интерьеров у проекта пока нет и быть не может: первую очередь вводят только осенью 2027 года.

6. Старт продаж и сроки сдачи

На витрине Sminex у квартала стоит один срок — третий квартал 2027 года. В реестре ЕИСЖС на наш.дом.рф картина подробнее: «Тишинский бульвар» разбит на три самостоятельных объекта с разными разрешениями на строительство и разными датами. Это тот случай, когда стоит смотреть именно реестр, а не витрину.

Данные реестра ЕИСЖС наш.дом.рф на 25 августа 2026 года. Проектные декларации 77-003039, 77-003040 и 77-003104 в редакции от 6 августа 2026 года.

Из таблицы следует главное, чего нет на витрине. Во-первых, третий квартал 2027 года — это срок только первой очереди на 150 квартир; последний корпус вводят на девять месяцев позже, в июне 2028 года. Во-вторых, юридический срок передачи ключей по договору долевого участия отстоит от даты ввода ещё на восемь-десять месяцев: 30 мая 2028 года по первой очереди и 30 октября 2028 года по двум остальным. То есть между «сдачей», о которой говорит реклама, и днём, когда покупатель получит ключи по договору, проходит от восьми месяцев до года.

Так устроены почти все ДДУ, и сам по себе разрыв не признак проблемы. Но планировать переезд надо от даты в договоре, а не от квартала на сайте. Тот же разрыв мы разбирали в обзоре Лужников Коллекшн, где реестр тоже сдвигал ключи на год относительно витрины.

Разрешения на строительство по первым двум очередям выданы 22 марта 2024 года и действуют до 22 марта 2028 года, по третьей — 20 августа 2024 года со сроком до 20 августа 2028 года. Переносов сроков в карточках объектов не зафиксировано: даты ввода в реестре совпадают с датами в актуальных декларациях. Проектные декларации опубликованы в марте и августе 2024 года, тогда же и стартовали продажи.

Всего по трём декларациям в квартале 404 квартиры и 395 машиномест. Значит, застройщик уже продал примерно 45 процентов квартир: в остатке 223.

7. Ход строительства и новости

Фотоотчёты по всем трём объектам застройщик выкладывает в реестр ежемесячно. Последняя порция снимков — за июль 2026 года, размещена 30 июля. Всего в карточках накопилось 125 фотографий по объекту 58489, 77 по объекту 61673 и полный архив с марта 2024 года по объекту 58488. Это, пожалуй, самый честный способ следить за стройкой: снимки в реестр подаёт сам застройщик, но задним числом их не переписать.

Что изменилось в продажах за август 2026 года: 4 августа, когда мы считали остаток для обзора строящихся ЖК Sminex, в квартале было 222 свободные квартиры, 25 августа их 223. Прайс за это время не двигался, нижняя граница прайса не двигалась — актуальную назовём по запросу. Для сравнения, у соседнего Лаврушинского за те же три недели остаток уменьшился со 105 квартир до 103.

Средняя цена метра, которую застройщик указал в проектных декларациях по состоянию на 1 июня 2026 года, различается по очередям: 1 311 721 ₽ у объекта 58488, 1 583 716 ₽ у объекта 58489 и 2 127 863 ₽ у объекта 61673. Последняя очередь — самая дорогая по метру, и это ещё один аргумент не тянуть с выбором, если нужен конкретный формат.

8. Планировки и отделка

Начнём с того, что важнее планировок. Квартир с отделкой в «Тишинском бульваре» нет ни одной. Это проверяется двумя способами: в фиде застройщика у всех 240 позиций квартала стоит признак «без отделки», а фильтр «С отделкой» на подборщике Sminex по всему портфелю даёт 20 квартир из 871 — и все двадцать находятся в «Лаврушинском» и «Ильинке 3/8», то есть в уже построенных домах.

Вывод для покупателя простой: в бюджет нужно закладывать отделку целиком, от черновой до мебели, и делать это не после ключей, а до подписания договора. По элитному сегменту это обычно ещё 20-30 процентов от цены квартиры и полтора-два года работ, которые начнутся после мая или октября 2028 года.

Теперь планировки. Ниже по одной на каждую комнатность — самая доступная квартира в своей категории на 25 августа 2026 года.

Планировки застройщика Sminex, актуальны на 25 августа 2026 года. Площади комнат читаются прямо на плане.

Что видно по планам. В самой доступной квартире 45,6 м² на кухню-гостиную отдано 19,1 м², на спальню 14,8 м², и есть отдельная постирочная — то есть даже в минимальном формате застройщик не экономит на служебных зонах. В двухуровневой квартире 64,5 м² площадь считается по полу: жилых метров меньше, но за счёт второго света и потолков 7,05 метра объём воспринимается совсем иначе, а лаунж-зону на антресольном этаже можно достроить и увеличить полезную площадь. В крупных форматах от четырёх спален кухня-гостиная доходит до 41,2 м², и в каждой квартире есть мастер-спальня со своей гардеробной и санузлом.

9. Инфраструктура и что рядом

Вся инфраструктура квартала закрыта для посторонних. Центр её — Clubhouse: клубная гостиная Friend’s Lab с летней террасой, игровая комната Kid’s Lab, фитнес Fit Lab с бассейном длиной 25 метров и зоной спа.

Инженерия и сервис заявлены полным набором Sminex: приточно-вытяжная вентиляция с фильтрацией и увлажнением воздуха, кондиционирование VRV, очистка воды до питьевого уровня, горячая вода круглый год, усиленная звукоизоляция квартир и зеркальное покрытие панорамного остекления, которое ограничивает просматриваемость с улицы. Дом обслуживает круглосуточная Служба комфорта Sminex.

Паркинг подземный, с келлерами и автомойкой только для жителей. По декларациям в квартале 395 машиномест на 404 квартиры — обеспеченность около 98 процентов, что для центра редкость. По первой очереди реестр показывает 114 мест на 150 квартир, по второй 232 на 188, по третьей 49 на 66.

Энергоэффективность зданий по реестру — класс C. Для новостройки это средний показатель, и в элитном сегменте он встречается часто: большая площадь остекления и высокие потолки работают против класса.

10. ЖК Тишинский бульвар на карте

Квартал стоит в Электрическом переулке между Средним Тишинским и Пресненским Валом. Ближайшая станция метро — «Улица 1905 года», до «Белорусской» около шестнадцати минут пешком.

11. Отзывы о ЖК Тишинский бульвар

Отзывов жителей у проекта нет и до конца 2028 года быть не может: первую очередь вводят в сентябре 2027 года, ключи по договору передают с мая 2028 года. Всё, что сегодня выдаётся в сети за «отзывы о Тишинском бульваре», написано либо по визуализациям, либо агентствами. Мы такие тексты не пересказываем.

Проверить можно другое — как застройщик ведёт стройку. По всем трём очередям в реестре наш.дом.рф ежемесячно выкладываются фотоотчёты, последний за июль 2026 года, признаков проблемного объекта нет, процедура банкротства в отношении застройщика не введена, продажи идут через эскроу. За тем, как Sminex доводит дома до конца, можно посмотреть по уже сданным проектам: обзор готовых домов Sminex и разбор Лаврушинского, где ключи переданы всем собственникам.

«Отзывов по строящемуся кварталу не существует, зато существует стройплощадка, и на неё можно приехать. В „Тишинском бульваре“ я всегда советую сделать две вещи. Первая — пройти пешком от Электрического переулка до метро «Улица 1905 года» и обратно, в будний вечер: двор-парк красив на визуализациях, но жить вы будете и вне его. Вторая — открыть карточки всех трёх объектов на наш.дом.рф и посмотреть не на квартал ввода, а на дату передачи ключей в договоре. Разница здесь от восьми месяцев до года, и именно она определяет, когда вы реально въедете».

12. Плюсы и минусы

13. Кому подойдёт

Тем, кто хочет жить в центре, но не на витрине: Тишинка тише Патриарших и Остоженки, а закрытый двор-парк даёт то, чего в пределах Садового почти не купить, — возможность выйти из подъезда и оказаться в парке, а не на тротуаре.

Семьям с детьми: три двора без машин, площадки по возрастам, игровая комната и бассейн в Clubhouse, видеонаблюдение с доступом у родителей и ограничители на окнах. По декларациям больше половины квартала — квартиры от трёх комнат.

Тем, кто выбирает формат, а не метраж: если нужен второй свет, потолки выше шести метров или пентхаус с камином, «Тишинский бульвар» — один из немногих адресов в центре, где такие квартиры есть в свободной продаже прямо сейчас.

Не подойдёт тем, кому нужны ключи в ближайшие два года, и тем, кто рассчитывает въехать без ремонта. Для этих двух сценариев в портфеле того же застройщика есть готовые дома, а в целом по рынку — подборка элитных новостроек Москвы.

14. Частые вопросы о ЖК Тишинский бульвар