Пентхаусы с террасой и бассейном в Москве: цены и проекты

Пентхаус в Москве продают отдельно от прочих квартир дома, и метр в нём почти всегда дороже. Мы собрали 104 пентхауса, что есть в продаже сейчас, и свели их в одну таблицу.

1. Что считается пентхаусом

Единого определения в законе нет. Метку «пентхаус» ставит сам застройщик. Она значит сразу три вещи: верхний этаж, высокие потолки и мало соседей на площадке.

В подборке это видно по цифрам. В доме «Обыденский №1» такие квартиры стоят на шестом этаже, под самой крышей. Потолки там 4,35 метра, а на площадке всего две двери. В «Лаврушинском» 6 пентхаусов сделаны в 2 уровня. В зоне со вторым светом высота доходит до 8,2 метра. В «Джойсе» они заняли 46 и 55 этажи двух башен, потолки до 6 метров.

Второй признак чисто ценовой. Метр тут дороже, чем в простой квартире того же дома. В ЖК Дрим Рива · Dream Riva обычные квартиры идут по 627 000-921 000 ₽ за м². 6 пентхаусов того же квартала уже по 1 027 000-1 099 000 ₽ за м². В элите разрыв тот же. У Sminex метр в «Обыденском №1» доходит до 9 285 000 ₽. Это верхняя точка рынка новостроек Москвы.

Третий признак новый. В такие квартиры стали класть то, что раньше было только в своём доме. Это дровяной камин, хот-таб на террасе, второй вход для персонала, узел под личный лифт. Сам формат мы разобрали в статье о том, что такое пентхаус и чем он не похож на обычную квартиру.

2. Фотографии пентхаусов

В галерее ниже кадры из каталогов. Это террасы, залы со вторым светом, виды с верхних этажей и фасады домов, где такие квартиры есть в продаже. Почти всё тут визуализации. Часть домов сдана недавно, часть ещё в стройке. Живые фото интерьера дают редко: пентхаус продают без отделки, и снимать там пока нечего.

3. Сколько стоит пентхаус в Москве в 2026 году

В таблице 10 проектов, где застройщик прямо заявляет террасу или бассейн в самой квартире. Площадь и цена даны по всем пентхаусам проекта сразу. Ещё в 3 проектах подборки ни террасы, ни бассейна не заявлено, поэтому в таблицу они не вошли.

Данные по проектам Sminex, Дрим Рива и Foriver. Терраса и бассейн отмечены по карточке квартиры.

Что входит в стоимость

Цена пентхауса складывается не из квадратных метров. Первое это адрес: округ, район, пешая доступность метро и центра. Второе это сам дом: сколько квартир на этаже, сколько соседей во дворе, какая высота потолка. Третье это территория и то, что рядом: закрытый двор, парк или набережная, школы и детские сады поблизости, паркинг с выходом в жилую часть. Что из этого есть в конкретном проекте, разобрано ниже.

Разрыв внутри таблицы больше чем стократный. Нижняя точка это 59 090 000 ₽ за самый мелкий пентхаус в West Garden. Верхняя это 7 087 510 000 ₽ за квартиру 781,3 м² в «Обыденском №1». Цена метра идёт от 646 000 ₽ в ЖК Архитектор до 9 285 000 ₽ там же, в «Обыденском». Это не два качества, а два разных рынка в одном городе.

Нижний край держат дома премиум-класса вне центра. Это Архитектор у метро Калужская, Джойс в Хорошёво-Мнёвниках, Дрим Рива в Нагатинском Затоне, а также Foriver и West Garden. Метр там идёт по 646 000-1 148 000 ₽, а вход в бюджет с 59 090 000 ₽. Верхний край заняли клубные дома внутри Садового кольца. У них метр от 2 921 000 ₽ и до 9 285 000 ₽.

Между этими краями есть середина, и она самая живая. Тишинский бульвар и Life Time дают метр по 1 617 000-3 047 000 ₽. Площади там от 94,8 до 509,9 м². На двоих у них 38 пентхаусов из 104, то есть больше трети всего рынка. Чем ближе к Кремлю, тем дороже метр и тем короче выбор. В «Ильинке 3/8» и «Обыденском №1» вместе есть в продаже 5 квартир.

4. Купить пентхаус в Москве

В подборке 104 пентхауса в 13 проектах, и каждый можно посмотреть вживую или по планировке. Оставьте заявку, и мы соберём варианты под ваш запрос: терраса, второй свет, бассейн в квартире, лифт прямо в холл. Часть пентхаусов продают адресно, без открытой цены, и бюджет по ним мы запрашиваем у застройщика лично. Организуем просмотр и посчитаем покупку с ипотекой и рассрочкой. FluffyWhite, агентство высокого сервиса при подборе недвижимости в Москве.

7 проектов подборки уже сданы, три ещё в стройке. По прочим сроки есть в каталогах. Площади идут от 69,6 до 781,3 м², бюджет от 59 090 000 до 7 087 510 000 ₽. Основная часть рынка сидит в ЦАО: там 79 квартир из 104. Отделки в этом формате почти нигде нет. Пентхаус берут под свой проект интерьера.

Как можно оплатить: варианты от застройщика

Оставьте заявку, и мы пришлём действующие рассрочки и ипотечные программы, посчитаем платёж под вашу сумму первого взноса и подберём схему, при которой переплата получается меньше. Расчёт берём на день сделки, а не с рекламной страницы.

Если не нашлось подходящего варианта

5. Пентхаусы с бассейном: что реально есть на рынке

Бассейн внутри квартиры остаётся штучной вещью. Из 104 пентхаусов подборки он помечен у трёх. Словами его описали только в доме «Лаврушинский». На странице пентхаусов там прямо сказано: жемчужины дома это 4 пентхауса в 2 уровня, где есть бассейн с видом на Кремль. Сейчас в продаже два из них, 487,5 и 664,1 м², по 2 364 310 000 и 4 855 170 000 ₽.

Третий случай слабее. Во «Фрунзенском» бассейн стоит только отметкой в фильтре и текстом нигде не описан. Это квартира 527,8 м² в 2 уровня за 3 172 870 000 ₽. Отметка всё же про саму квартиру, а не про дом: из 157 квартир проекта фильтр «Бассейн» отдаёт одну эту.

В прочих домах бассейн тоже есть, но не в квартире, а внизу. Sminex ставит фитнес с чашей 25 метров в «Лаврушинском», «Фрунзенском», «Тишинском бульваре» и Life Time. Это иной сценарий. Клубный бассейн живёт по графику дома и рассчитан на всех жильцов сразу.

Ближняя замена своей чаше это хот-таб на террасе. В «Обыденском №1» его кладут в проект под открытым небом. Там же можно вывести лифт прямо на террасу. В «Лаврушинском» хот-таб тоже есть в проекте. К перекрытиям и слою гидроизоляции такая ванна куда проще, чем чаша. Потому она и попадает в проект чаще.

6. Пентхаусы с террасой: сколько метров и что на них помещается

Терраса тут куда чаще бассейна. Терраса есть у 59 квартир из 104, то есть больше чем у половины. Целиком террасными вышли 3 дома. Во «Фрунзенском» терраса у всех 18 квартир, в Foriver у всех шести, в «Обыденском №1» у всех трёх. В «Тишинском бульваре» их 17 из 19, в «Лаврушинском» 7 из 10.

Метры застройщик даёт редко, но в «Обыденском №1» они есть по каждой квартире. У пентхауса номер 26 терраса 35,3 м². У номера 25 она уже 70,7 м². У номера 25А их сразу две, 70,7 и 35,3 м². Одна идёт как продолжение зала, вторая ушла на крышу под летнюю кухню.

Что туда влезет, видно из описаний самих домов. На террасах «Лаврушинского» в проект кладут гриль, летнюю кухню, зону отдыха, место для спорта и малый сад. Тридцати 5 метров хватит на стол и лежаки. На семидесяти помещается всё сразу. Квартиры с террасой есть и в других форматах, их в городе заметно больше. Мы разбирали этот рынок в тексте про квартиры с террасами в Москве.

7. В каких районах Москвы есть пентхаусы

Рынок смещён в центр. В ЦАО стоят 79 пентхаусов из 104, и это 8 домов. Больше всего дают Хамовники. Это «Фрунзенский» на Фрунзенской набережной и «Обыденский №1» в 3-м Обыденском переулке, вместе 21 квартира. Пресня добавляет ещё 38. Их дают «Тишинский бульвар» в Электрическом переулке и Life Time на улице Сергея Макеева. В Тверском районе 2 адреса: «Палашёвский 11» у Патриарших прудов и «Ильинка 3/8» в двухстах метрах от Красной площади. Якиманка это «Лаврушинский» в Большом Толмачёвском переулке. Басманный это «Фон Дессин» в Потаповском.

За Садовым кольцом выбор резко сужается, зато метр падает в разы. На юге это Нагатинский Затон с ЖК Дрим Рива на проспекте Андропова. Там же Даниловский с кварталом Foriver на улице Эдуарда Стрельцова. На западе Раменки с West Garden на проспекте Генерала Дорохова. На северо-западе Хорошёво-Мнёвники с ЖК Джойс в 3-м Силикатном проезде. На юго-западе Обручевский район с ЖК Архитектор на улице Академика Волгина, 10 минут пешком до метро Калужская.

Правило тут простое и для рынка обычное. Чем ближе к Кремлю, тем дороже метр и тем короче список квартир. В центре пентхаус берут ради вида на старый город. За центром его берут ради метров и высоты этажа. Весь сегмент мы разобрали в гиде по элитным новостройкам Москвы.

8. Пентхаусы на карте Москвы

На карте 10 адресов из таблицы: те проекты, где застройщик прямо заявляет террасу или бассейн в квартире. Семь из них стоят в ЦАО и умещаются в один экран: Обыденский №1 и Фрунзенский в Хамовниках, Лаврушинский на Якиманке, Ильинка 3/8 и Палашёвский 11 в Тверском, Фон Дессин в Басманном, Тишинский бульвар и Life Time на Пресне. Дальше от центра уходят 2 адреса на юге, Дрим Рива в Нагатинском Затоне и Foriver в Даниловском. Метки стоят по участку, а не по офису продаж.

9. Планировки пентхаусов и кому подходит

Планировки ниже по тем квартирам, что есть в продаже. У них видно общее. Мастер-спальня идёт со своей гардеробной и санузлом. Кухня-гостиная вынесена в самую видовую часть. Зона для персонала отделена от гостевой.

Кому подходит формат

«Пентхаус почти никогда не покупают по прайсу. Из 104 пентхаусов подборки далеко не у всех опубликована цена, так на этом уровне и работают: такие квартиры часто считают адресно. Что я советую? Не ориентируйтесь на цену за метр, на верхнем этаже она мало что объясняет. Смотрите на высоту потолка, на выход на террасу и на то, как устроен лифт: в некоторых домах он приходит прямо в квартиру, и это меняет ощущение от жизни сильнее, чем лишние 20 метров»

Светлана Грининаэксперт по недвижимости Москвы, директор FluffyWhite

10. Частые вопросы